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Meireles Advocacia & Consultoria

Proprietários de imóveis alugados

Advogado para quem tem imóveis alugados

Quem aluga um imóvel administra um contrato. Quem aluga vários administra uma carteira: contratos que vencem em datas diferentes, inquilinos que atrasam, reajustes que ninguém aplicou, condomínio que mudou as regras e um imposto que precisa ser declarado todo mês. Sem uma rotina jurídica, cada problema é resolvido do zero, e quase sempre tarde.

Para pessoas físicas e famílias com apartamentos, casas, salas e lojas alugados em Santos, Guarujá, São Vicente, Praia Grande e região, por contrato anual ou por temporada, com ou sem imobiliária.

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Os principais problemas de proprietários de imóveis alugados

Os seis blocos abaixo cobrem a rotina jurídica de uma carteira de imóveis. Em cada um: o que acontece, por que é uma questão jurídica e o erro que costuma transformar um aluguel em processo.

01

Contrato e garantia na locação feita diretamente

Para economizar a taxa da imobiliária, o proprietário aluga por conta própria, com um modelo baixado da internet e o fiador que o inquilino conseguiu apresentar. Funciona enquanto o aluguel entra. Quando para, o contrato é a única ferramenta disponível.

Por que exige atenção jurídicaA Lei do Inquilinato admite caução de até três meses, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo, mas proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. A escolha da garantia, o prazo e a vistoria definem a força da cobrança e a possibilidade de pedir a desocupação liminar.

O que costuma dar errado

  • Exigir fiador e caução ao mesmo tempo, o que a lei veda.
  • Aceitar fiador sem verificar patrimônio e sem a assinatura do cônjuge, quando necessária.
  • Não fazer vistoria de entrada com fotos e assinatura.
  • Contrato sem índice de reajuste, multa proporcional ou regra de devolução das chaves.

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02

Inquilino inadimplente e despejo

O inquilino atrasa um mês, promete pagar, atrasa o segundo. O proprietário espera para não criar conflito, e quando decide agir já são quatro meses de aluguel, condomínio e IPTU em aberto, pagos do próprio bolso.

Por que exige atenção jurídicaA ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos. Em contratos sem garantia, ou com garantia extinta, a lei permite pedir a desocupação liminar em 15 dias, mediante caução. O inquilino pode purgar a mora no prazo legal, e o cálculo do débito costuma ser o ponto de disputa.

O que costuma dar errado

  • Trocar a fechadura, cortar água ou luz ou retirar pertences, o que expõe o proprietário.
  • Aceitar parcelamento verbal, sem documento que permita executar direto.
  • Esquecer de incluir o fiador na cobrança.
  • Esperar demais: cada mês parado aumenta o prejuízo e o tempo de retomada.

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03

Temporada no litoral e as regras do condomínio

O apartamento no Guarujá ou em Praia Grande rende mais por diária do que por contrato anual. Até o condomínio aprovar uma restrição, aplicar multa pela festa de um hóspede ou o anúncio do imóvel ser copiado por golpistas.

Por que exige atenção jurídicaA locação por temporada tem regras próprias na Lei do Inquilinato, com prazo de até 90 dias e pagamento antecipado permitido. O Superior Tribunal de Justiça já admitiu que condomínios estritamente residenciais vedem a locação de curtíssima duração com alta rotatividade. A convenção e as atas definem o que vale no seu prédio.

O que costuma dar errado

  • Alugar sem contrato, sem inventário e sem entregar o regulamento ao hóspede.
  • Pagar a multa do condomínio sem cobrar do hóspede ou sem contestar.
  • Investir em imóvel para temporada sem ler a convenção e as atas.
  • Demorar a denunciar anúncio falso que usa as fotos do seu imóvel.
04

Lojas e salas comerciais: reajuste, revisão e renovatória

A loja no Gonzaga ou a sala no Centro está alugada há anos pelo mesmo valor corrigido. O mercado mudou, o inquilino quer renovar e o proprietário quer retomar ou atualizar o preço. As duas coisas têm prazo, e ele corre.

Por que exige atenção jurídicaO inquilino comercial com contrato escrito de cinco anos ou mais, somados os contratos, pode ter direito à renovação compulsória, desde que proponha a ação entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Depois de três anos sem acordo, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do aluguel ao preço de mercado.

O que costuma dar errado

  • Prorrogar sem contrato escrito e perder o controle do prazo.
  • Deixar de pedir a revisão quando o aluguel ficou muito abaixo do mercado.
  • Vender o imóvel sem oferecer preferência ao inquilino, quando cabível.
  • Não registrar a cláusula de vigência, e o contrato não valer contra o comprador.

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05

Custos do imóvel: IPTU, condomínio, SPU e devolução

O IPTU subiu mais do que o aluguel, a União cobra taxa de ocupação de anos atrás, o condomínio aprovou uma chamada extra e o inquilino entregou as chaves deixando paredes, piso e armários danificados.

Por que exige atenção jurídicaO contrato define quais encargos ficam com o inquilino. Despesas extraordinárias de condomínio, por lei, são do proprietário. Cobranças de IPTU e da Secretaria do Patrimônio da União podem ser revistas quando o valor venal está errado ou o período já não pode ser exigido. Danos na devolução dependem da comparação entre as vistorias.

O que costuma dar errado

  • Repassar ao inquilino despesa extraordinária que a lei atribui ao proprietário.
  • Pagar cobrança antiga da União sem verificar prescrição e decadência.
  • Receber as chaves sem vistoria de saída.
  • Reter a caução sem demonstrar o dano.
06

Imposto sobre aluguéis, organização e sucessão

Os aluguéis entram na conta da pessoa física, o carnê-leão é pago quando dá, metade dos imóveis está em nome dos pais já falecidos e os irmãos discordam sobre quem administra. A carteira cresceu, a estrutura não.

Por que exige atenção jurídicaAluguel recebido de pessoa física exige recolhimento mensal pelo carnê-leão, com algumas despesas dedutíveis. Com a reforma tributária, pessoas físicas com mais de três imóveis locados e receita anual de aluguéis acima do limite legal podem passar a recolher IBS e CBS. Imóvel de herança sem inventário gera multa, conflito e dificuldade para vender ou alugar.

O que costuma dar errado

  • Não declarar ou declarar fora do prazo os aluguéis recebidos.
  • Constituir holding sem estudo de custo e de sucessão.
  • Deixar imóveis de herança sem inventário por anos.
  • Um herdeiro administrar os aluguéis sem prestar contas aos demais.

Soluções jurídicas aplicáveis

Assessoria contínua para a sua carteira de imóveis

Uma carteira de imóveis tem eventos previsíveis: contratos que vencem, reajustes, renovações, cobranças, declarações. O acompanhamento mensal transforma essas datas em rotina, em vez de urgência.

Contratos e renovações

Modelos próprios, revisão de cada novo contrato, controle de vencimentos, reajustes e prazos de renovatória.

Inadimplência

Notificação no primeiro atraso, acordo formalizado e, quando necessário, despejo e cobrança do fiador.

Condomínio e encargos

Análise de multas, assembleias e convenção, revisão de IPTU e cobranças da União.

Revisão anual

Uma leitura da carteira por ano: contratos, garantias, imposto sobre aluguéis e organização sucessória.

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Atendimento no litoral de São Paulo e em todo o país

O escritório fica em Santos, na Avenida Ana Costa, e atende presencialmente toda a Baixada Santista. Para proprietários que moram em outra cidade ou no exterior, o trabalho é feito à distância, com reuniões por videochamada e documentos assinados eletronicamente. O escritório atua para o proprietário, inclusive ao lado da imobiliária que administra os imóveis, sem substituir a gestão do dia a dia.

Perguntas frequentes do setor

Preciso de imobiliária para alugar meus imóveis?

Não. A locação pode ser feita diretamente pelo proprietário. Nesse caso, o contrato, a escolha da garantia e a vistoria ficam sob a sua responsabilidade, e é aí que a orientação jurídica faz diferença.

Posso exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. A exigência dupla pode ser questionada e enfraquecer a cobrança.

Em quanto tempo consigo retomar um imóvel com aluguel atrasado?

Depende da garantia do contrato, da comprovação do débito e do andamento da vara. Em contratos sem garantia, a lei permite pedir a desocupação liminar em 15 dias, mediante caução. Nos demais, o prazo é o da ação de despejo, e o inquilino pode purgar a mora.

O condomínio pode proibir que eu alugue por temporada?

Depende da convenção. Em condomínios estritamente residenciais, o Superior Tribunal de Justiça já admitiu a vedação da locação de curtíssima duração com alta rotatividade. A locação por temporada tradicional, nos termos da Lei do Inquilinato, não é proibida por si só.

O inquilino da minha loja tem direito de renovar o contrato?

Pode ter, se o contrato for escrito, por prazo determinado, somar cinco anos ou mais e o mesmo ramo for explorado há pelo menos três anos. A ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.

Quem paga as despesas extraordinárias do condomínio?

Pela Lei do Inquilinato, as despesas extraordinárias, como obras estruturais, fundo de reserva e reformas das áreas comuns, são do proprietário. As ordinárias podem ser repassadas ao inquilino.

Como declaro os aluguéis no Imposto de Renda?

Aluguéis recebidos de pessoas físicas exigem recolhimento mensal pelo carnê-leão, com dedução de algumas despesas, como IPTU e condomínio pagos pelo proprietário. Os recebidos de pessoa jurídica têm retenção na fonte. A organização da carteira é feita com o seu contador.

Moro fora de Santos. O escritório pode cuidar dos meus imóveis aqui?

Sim. O atendimento pode ser feito por videochamada, com documentos assinados eletronicamente, para proprietários que moram em outra cidade ou no exterior e têm imóveis em Santos e na Baixada Santista.

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Envie os documentos que hoje sustentam a operação: contratos, convenção, atas ou relatórios. A primeira análise aponta o que precisa de ajuste e o que pode esperar.

Conteúdo informativo, que não substitui a análise de um caso concreto.

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