Ir para o conteúdo
Meireles Advocacia & Consultoria

Condomínios

Advogado para condomínios: prevenção, cobrança e defesa

Condomínio é um dos poucos clientes que enfrenta as mesmas questões todo mês: cota que não entra, assembleia contestada, obra que depende de quórum e vizinho em conflito. Quase sempre o problema jurídico já estava lá antes, em uma convenção antiga ou em uma decisão tomada sem procedimento.

Síndicos, conselhos fiscais, administradoras e construtoras que entregam empreendimentos, em condomínios residenciais, comerciais e de casas.

Falar com o escritório pelo WhatsApp

Os principais problemas de condomínios

Os seis blocos abaixo concentram quase tudo o que chega ao escritório. Em cada um: o que acontece, por que aquilo é questão jurídica e o erro que costuma custar caro ao condomínio.

01

Inadimplência de cotas e o caixa do condomínio

A cota não entra, o síndico evita o confronto com o vizinho e, em poucos meses, a dívida de uma unidade vira rateio extra para todas as outras. No litoral, com muitas unidades de veraneio e proprietários que moram fora, a inadimplência costuma passar despercebida por mais tempo.

Por que exige atenção jurídicaA cota prevista na convenção é título executivo: pode ser cobrada por execução, sem a fase de conhecimento, com penhora de valores e até da própria unidade. E a dívida acompanha o imóvel, de modo que quem compra responde pelo débito anterior, com direito de cobrar do antigo dono.

O que costuma dar errado

  • Deixar acumular por receio do desgaste com o morador, e perder o momento em que o acordo ainda era viável.
  • Fazer acordo verbal ou por mensagem, sem documento que permita executar direto em caso de descumprimento.
  • Cobrar multa acima de 2% ou juros fora do previsto, o que abre discussão sobre o valor devido.
  • Publicar a lista de inadimplentes no mural ou no grupo, o que gera pedido de indenização.

Como o escritório atua

Enviar a lista de inadimplentes para análise
02

Convenção, regimento interno e assembleias

Muitos condomínios operam com convenção anterior ao Código Civil de 2002, que não trata de assembleia digital, locação por temporada, obras em unidades, animais ou uso das áreas comuns. O regimento, quando existe, costuma estar distante da rotina real do prédio.

Por que exige atenção jurídicaÉ a convenção que define quórum, penalidades e destinação do condomínio, e é ela que sustenta a cobrança e a multa. Assembleia convocada com prazo curto, pauta genérica ou quórum errado produz deliberação anulável, inclusive a aprovação de obra já contratada e de rateio já cobrado.

O que costuma dar errado

  • Alterar a convenção sem o quórum de dois terços das frações ideais.
  • Deliberar sobre assunto que não constava da pauta da convocação.
  • Lavrar ata sem registrar quórum, votos e deliberações com clareza suficiente para o registro e para a execução.
  • Criar penalidade no regimento sem prever defesa prévia do condômino.

Como o escritório atua

  • Reforma da convenção e do regimento interno
  • Revisão da convocação, da pauta e da ata
  • Acompanhamento da assembleia, presencial ou digital
  • Ação de anulação de assembleia irregular
03

Conflitos entre condôminos e uso das áreas comuns

Barulho, vaga ocupada, obra na unidade, uso do salão, animais, churrasqueira e, cada vez mais, aluguel por temporada por aplicativos. São conflitos que começam no grupo de mensagens e chegam ao síndico já com desgaste acumulado.

Por que exige atenção jurídicaA multa é legítima, mas depende de procedimento: previsão na convenção ou no regimento, notificação, oportunidade de defesa e gradação da penalidade. O comportamento antissocial admite penalidade maior, e a locação de curta duração depende da destinação prevista na convenção, tema que os tribunais vêm delimitando.

O que costuma dar errado

  • Aplicar multa por decisão isolada do síndico, sem notificação nem defesa prévia.
  • Tratar todo conflito como caso de multa, quando a mediação resolveria com menos custo.
  • Proibir aluguel por temporada sem alterar a convenção, o que costuma ser derrubado.
  • Expor o morador em grupo ou em assembleia, o que inverte o problema e cria responsabilidade do condomínio.

Como o escritório atua

  • Procedimento sancionatório que resiste a questionamento
  • Notificação e mediação antes da penalidade
  • Regulamentação da temporada e do uso das áreas comuns
  • Defesa do condomínio em ações de moradores
04

Atuação do síndico, prestação de contas e responsabilidade

O síndico contrata, paga, aplica penalidades e representa o condomínio. Em ano de eleição, ou quando o conselho muda, a gestão anterior costuma ser questionada, e a dúvida sobre contas vira conflito.

Por que exige atenção jurídicaO síndico responde pessoalmente por atos praticados com culpa ou fora dos poderes recebidos. A prestação de contas é dever legal, com rito próprio quando vai à Justiça, e a destituição tem procedimento e quórum definidos: assembleia feita fora dessas regras tende a ser anulada.

O que costuma dar errado

  • Contratar serviço relevante sem a autorização da assembleia, quando ela era exigida.
  • Prestar contas de forma genérica, sem documentos que permitam conferência.
  • Misturar pagamentos do condomínio com despesas pessoais ou usar conta que não é do condomínio.
  • Conduzir destituição sem convocação específica e sem o quórum previsto.

Como o escritório atua

  • Orientação preventiva ao síndico e ao conselho fiscal
  • Organização e defesa da prestação de contas
  • Condução regular da destituição, ou defesa do síndico
  • Representação do condomínio em juízo e fora dele
05

Obras, reformas e responsabilidade civil

Infiltração que vem da unidade de cima, fachada que precisa de recuperação, reforma que mexe na estrutura, vazamento que atinge três apartamentos e o prédio novo com defeito de construção.

Por que exige atenção jurídicaObras necessárias, úteis e voluptuárias exigem quóruns diferentes, e o acréscimo de área comum exige unanimidade. Havendo dano em unidade ou acidente em área comum, o condomínio pode responder civilmente, e a discussão passa por manutenção, sinalização e seguro. Contra a construtora, há prazos próprios para reclamar vícios do empreendimento.

O que costuma dar errado

  • Aprovar obra no quórum errado e ver o rateio questionado depois de contratada.
  • Autorizar reforma em unidade sem exigir responsável técnico e documentação.
  • Perder o prazo para acionar a construtora por vício na obra.
  • Descobrir, no sinistro, que a apólice obrigatória cobria menos do que o necessário.

Como o escritório atua

06

Fornecedores, funcionários, administradora e dados dos moradores

Portaria, limpeza, jardinagem, elevador, piscina e a própria administradora sustentam a operação. Cada um desses contratos cria obrigações do condomínio, e a maioria é assinada no modelo do fornecedor.

Por que exige atenção jurídicaNa terceirização, o condomínio pode responder subsidiariamente por verbas trabalhistas se não fiscalizar o contrato. A administradora presta serviço e responde por erro na cobrança e na gestão, nos limites do contrato. Câmeras, biometria, controle de acesso e comunicação com moradores envolvem dados pessoais, com deveres próprios.

O que costuma dar errado

  • Assinar contrato de portaria sem cláusula de fiscalização, substituição e rescisão.
  • Não guardar a comprovação de que fiscalizou as obrigações trabalhistas do prestador.
  • Delegar tudo à administradora e não conferir relatórios, cobranças e acordos feitos em nome do condomínio.
  • Instalar câmeras e biometria sem aviso de privacidade, regra de acesso e prazo de guarda das imagens.

Soluções jurídicas aplicáveis

Assessoria jurídica recorrente para condomínios

Condomínio raramente tem um problema isolado. Tem uma rotina: assembleia por ano, inadimplência todo mês, contratos que vencem, obra que aparece e conflito que surge. A assessoria recorrente coloca o jurídico antes da decisão, e não depois do desgaste. Na prática, costuma custar menos do que um único processo evitado.

Assessoria mensal

Consultas do síndico e do conselho, revisão de convocações e atas, análise de contratos e orientação nas assembleias, com prazo de resposta combinado.

Carteira de cobrança

Gestão contínua da inadimplência, com acordo, protesto e execução, relatório por unidade e prestação de contas ao condomínio.

Projetos específicos

Reforma de convenção, adequação à LGPD, revisão do contrato de portaria ou regularização registral, com escopo e prazo definidos.

Contencioso

Ações do condomínio e contra ele, com relatório periódico e orientação sobre risco e custo antes de cada passo.

Pedir uma proposta de assessoria mensal

Atendimento no litoral de São Paulo e em todo o país

O escritório fica em Santos e atende presencialmente toda a Baixada Santista. Para empresas e condomínios de outras cidades de São Paulo e de outros estados, o trabalho é conduzido à distância: reuniões por videochamada, documentos assinados eletronicamente e processos eletrônicos.

Perguntas frequentes do setor

O condomínio pode cobrar as cotas por execução direta?

Sim. A cota prevista na convenção é título executivo extrajudicial, o que dispensa a fase de conhecimento e permite pedir penhora desde o início, inclusive de valores em conta.

Quem compra uma unidade com dívida assume o débito?

Em regra, sim: a dívida de cota acompanha o imóvel. O comprador responde pelos débitos anteriores e pode cobrar do antigo proprietário o que pagou.

Qual é o limite da multa por atraso no pagamento?

A multa moratória é limitada a 2% sobre o valor em atraso, além de juros e correção. Cláusula que ultrapasse esse limite pode ser revista.

Podemos divulgar a lista de inadimplentes no mural ou no grupo?

Não. A exposição do devedor gera risco de indenização e envolve dados pessoais. A cobrança deve ser individual e reservada.

Qual quórum é necessário para alterar a convenção?

Em regra, dois terços das frações ideais. Alguns temas têm quórum próprio, e a alteração da destinação do condomínio exige unanimidade.

A assembleia pode ser digital?

Sim. O Código Civil passou a prever expressamente a participação e a votação a distância. Vale regulamentar o procedimento na convenção ou no regimento.

O síndico responde pessoalmente pelos atos da gestão?

Pode responder quando age com culpa ou fora dos poderes recebidos. Decisões formalizadas em assembleia e contas organizadas são a melhor proteção.

O condomínio pode ser responsabilizado por acidente em área comum?

Sim, quando há falha de manutenção, sinalização ou segurança. A análise passa pela conservação do local, pelo seguro contratado e pela prova do que ocorreu.

Atendem condomínios fora da Baixada Santista?

Sim. O atendimento presencial é em Santos e região, e para outras cidades o trabalho é feito à distância, com reuniões por videochamada e assinatura eletrônica.

Conteúdos sobre condomínios

Como o escritório atua em Direito Imobiliário

Outros setores atendidos

Quer avaliar a rotina jurídica do seu condomínio?

Envie os documentos que hoje sustentam a operação: contratos, convenção, atas ou relatórios. A primeira análise aponta o que precisa de ajuste e o que pode esperar.

Conteúdo informativo, que não substitui a análise de um caso concreto.

Falar pelo WhatsApp