IPTU em Santos: como pedir revisão do valor venal e contestar cobrança indevida

O valor venal considera, entre outros fatores, a área do terreno, a área construída, o padrão da construção, a idade do imóvel e a localização. Sobre esse valor incide a alíquota prevista na legislação municipal, que pode variar conforme o uso, residencial ou não residencial. Um erro em qualquer desses dados altera o imposto.

1. 01Área construída maior do que a real, inclusive por ampliações que foram desfeitas.
2. 02Padrão de construção acima do que o imóvel efetivamente tem.
3. 03Imóvel residencial cadastrado como comercial, com alíquota mais alta.
4. 04Terreno desmembrado ou unificado sem atualização no cadastro.
5. 05Idade do imóvel desconsiderada no cálculo da depreciação.

1. 01Obter a notificação de lançamento ou o carnê com os dados cadastrais do imóvel.
2. 02Comparar esses dados com a matrícula, a planta aprovada e a situação real do imóvel.
3. 03Reunir documentos que comprovem a divergência, como planta, habite-se, laudo de avaliação e fotografias.
4. 04Apresentar impugnação ou pedido de revisão à Prefeitura, dentro do prazo indicado na notificação.
5. 05Se o pedido for negado, avaliar a discussão judicial.

Respeitar o prazo indicado no carnê ou na notificação é importante, porque a impugnação apresentada no prazo suspende a exigência do valor contestado enquanto ela é analisada.

A legislação de Santos prevê benefícios de IPTU para determinadas situações, como alguns aposentados e pensionistas com renda e patrimônio limitados, entidades específicas e imóveis em condições particulares. Os requisitos, os limites e os prazos para requerer são definidos em lei municipal e podem mudar, então é preciso conferir as regras vigentes antes de fazer o pedido.

Se o IPTU foi pago com base em dados errados, é possível pedir a restituição do que foi pago indevidamente nos últimos cinco anos, conforme o Código Tributário Nacional. O pedido pode ser feito administrativamente ou, se necessário, em ação judicial.

O município tem cinco anos, contados da constituição definitiva do crédito, para ajuizar a cobrança. Débitos antigos que não foram cobrados nesse prazo podem estar prescritos. Em execuções fiscais em curso, também é possível discutir erros de cálculo e prescrição.

Imóveis em terreno de marinha pagam IPTU ao município e foro ou taxa de ocupação à União. São cobranças diferentes, com regras e prazos próprios. Revisar uma não altera a outra, e cada uma precisa ser analisada separadamente.

O valor venal usado no IPTU é uma estimativa feita pela Prefeitura a partir de critérios gerais da Planta Genérica de Valores. Ele não precisa coincidir com o preço pelo qual o imóvel seria vendido. Mas, quando o valor venal supera o valor de mercado, ou trata de forma igual imóveis muito diferentes, há fundamento para questionar. Um laudo de avaliação feito por profissional habilitado é a prova mais usada nesses casos.

Em Santos, a diferença costuma aparecer em imóveis antigos sem reforma, em unidades em prédios com problemas estruturais, como os inclinados, e em imóveis cujas características físicas mudaram sem atualização do cadastro.

Imóveis residenciais e não residenciais podem ter alíquotas diferentes. Um imóvel que deixou de ser usado como comércio e voltou a ser residência, ou uma casa cadastrada erroneamente como comercial, pode estar pagando mais do que deveria. O pedido de alteração do uso deve ser acompanhado de documentos que comprovem a utilização real do imóvel.

1. 01Separar os carnês dos últimos cinco anos e anotar os dados cadastrais de cada um.
2. 02Conferir área do terreno, área construída, padrão, uso e idade com a matrícula e a planta.
3. 03Identificar a divergência e reunir as provas correspondentes.
4. 04Apresentar o pedido à Prefeitura, guardando o protocolo.
5. 05Acompanhar a resposta e, se houver correção, pedir a restituição dos anos anteriores.

Organizar essas informações antes do pedido torna a análise mais rápida e evita indeferimentos por falta de documento.

Na compra, a certidão de débitos municipais deve ser emitida perto da data da escritura, porque débitos de IPTU acompanham o imóvel. No inventário, os herdeiros devem levantar a situação do IPTU de todos os imóveis, verificar se há execuções fiscais em andamento e conferir se há valores prescritos. Esse levantamento evita surpresas na partilha e na venda dos bens.