Locação por temporada em Guarujá e Praia Grande: direitos, contratos e golpes

A Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, define nos artigos 48 a 50 a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorram apenas de determinado tempo. O prazo não pode ser superior a 90 dias, esteja ou não o imóvel mobiliado.

Essa modalidade tem regras próprias:

1. 01o contrato deve ter prazo de até 90 dias;
2. 02se o imóvel for mobiliado, o contrato deve descrever os móveis e utensílios e o estado de conservação do imóvel;
3. 03o locador pode receber antecipadamente os aluguéis e encargos de todo o período, além de exigir garantia, conforme o artigo 49;
4. 04terminado o prazo, se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e passam a valer outras regras.

Na prática, a temporada de praia, de alguns dias ou semanas, se encaixa perfeitamente nesse modelo.

Hoje, a maior parte das locações de temporada no litoral é feita por plataformas digitais, por imobiliárias ou diretamente entre proprietário e hóspede, por anúncios em redes sociais e grupos de mensagens. A forma de contratação muda a proteção das partes.

1. 01Pela plataforma: valem os termos de uso da plataforma, que normalmente preveem regras de pagamento, cancelamento, reembolso e resolução de disputas. A plataforma, como fornecedora de serviço ao consumidor, pode responder por falhas no seu serviço.
2. 02Por imobiliária: a imobiliária presta serviço ao hóspede e ao proprietário e responde pelas informações e pelo serviço de intermediação.
3. 03Direto entre as partes: aplica-se a Lei do Inquilinato e o contrato firmado. A proteção depende muito do que foi combinado por escrito.

Quanto mais informal a contratação, maior o risco para os dois lados.

Um contrato simples, mas completo, evita a maior parte dos conflitos. Ele deve indicar:

1. 01identificação do proprietário e do hóspede responsável, com documento;
2. 02endereço completo e descrição do imóvel;
3. 03datas e horários de entrada e saída;
4. 04número máximo de ocupantes, inclusive crianças;
5. 05valor total, forma de pagamento e o que está incluído, como limpeza, enxoval, garagem e consumo de água, luz e gás;
6. 06valor e forma de devolução da caução, se houver;
7. 07inventário dos móveis e utensílios, com fotos;
8. 08regras do condomínio que o hóspede deve respeitar, com cópia do regulamento;
9. 09política de cancelamento, com prazos e percentuais de devolução;
10. 10responsabilidade por danos ao imóvel e por multas do condomínio causadas pelos hóspedes;
11. 11proibição ou autorização de animais, festas e visitantes.

Proprietários em Guarujá e Praia Grande que alugam com frequência se beneficiam de um modelo de contrato e de check-list de entrada e saída padronizados. Se você quer estruturar seus contratos de temporada ou está diante de um conflito com hóspede, o escritório pode ajudar, com atendimento em Santos e online, pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato.

Danos causados por hóspedes são uma das queixas mais frequentes dos proprietários. O hóspede responde pelos danos que causar, além do desgaste natural do uso. Para cobrar com segurança, o proprietário precisa demonstrar:

1. 01o estado do imóvel antes da entrada, com fotos, vídeos e inventário assinado;
2. 02o estado na saída, registrado logo após a desocupação;
3. 03o custo do reparo ou da reposição, com orçamentos ou notas.

A caução, que a lei permite exigir, deve ser devolvida no prazo combinado, descontados apenas os danos comprovados. Reter a caução sem justificativa, ou usar descontos genéricos, pode gerar reclamação e cobrança do hóspede.

Nas plataformas, os danos costumam ser tratados pelos mecanismos internos de resolução, que têm prazos curtos. Perder esses prazos pode dificultar a cobrança.

Festas, barulho, uso indevido da piscina, excesso de pessoas e desrespeito ao regulamento interno são motivos comuns de multa nos condomínios do litoral. A multa é aplicada ao condômino, ou seja, ao proprietário, ainda que a infração tenha sido cometida pelo hóspede.

O proprietário pode, depois, cobrar do hóspede o valor da multa, desde que o contrato tenha previsto essa responsabilidade e que o hóspede tenha sido informado das regras. Por isso, entregar o regulamento do condomínio e colher a ciência do hóspede é uma medida simples e importante.

O proprietário também pode contestar a multa perante o condomínio, quando ela foi aplicada sem direito de defesa, sem previsão na convenção ou sem prova da infração.

Essa é uma das discussões mais relevantes do litoral. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamentos de 2021 e 2023, entendeu que, em condomínios com destinação exclusivamente residencial prevista na convenção, a exploração do imóvel em locações de curtíssimo prazo por plataformas, com alta rotatividade, pode ser vedada, por se aproximar de uma atividade de hospedagem.

Por outro lado, a locação por temporada nos moldes da Lei do Inquilinato não é proibida por si só, e o tratamento depende da convenção, de eventuais alterações aprovadas em assembleia com o quórum adequado e das circunstâncias concretas, como frequência e forma de oferta.

Em Guarujá e Praia Grande, muitos edifícios foram construídos justamente como segunda residência e têm longa tradição de locação para veraneio. Antes de investir em um imóvel para alugar por temporada, ou antes de contestar uma proibição, é importante ler a convenção e as atas das assembleias. O site do escritório tem um conteúdo específico sobre Airbnb em condomínio, indicado no fim deste artigo.

Cancelamentos de última hora causam prejuízo dos dois lados. As regras dependem do que foi contratado:

1. 01Na plataforma, valem a política de cancelamento escolhida pelo anfitrião e os termos de uso.
2. 02No contrato direto, vale a cláusula de cancelamento. Sem cláusula, aplicam-se as regras gerais do Código Civil sobre arras e inadimplemento.
3. 03Quando o cancelamento parte do proprietário, por exemplo, por ter alugado a outro hóspede ou por problema no imóvel, o hóspede tem direito à devolução integral e pode cobrar prejuízos comprovados, como a diferença paga por outra hospedagem de última hora.
4. 04Quando há motivo de força maior, como interdição do imóvel ou eventos climáticos graves, a solução costuma ser a devolução ou a remarcação, conforme o caso.

Todo verão, moradores e turistas são vítimas do golpe do falso aluguel de temporada no litoral paulista. O padrão costuma se repetir:

1. 01anúncio em rede social, grupo de mensagens ou site de classificados, com fotos copiadas de outro imóvel;
2. 02preço abaixo da média para datas concorridas, como réveillon e carnaval;
3. 03pressa para fechar e pedido de sinal ou pagamento integral por Pix para pessoa física;
4. 04recusa em fazer chamada de vídeo no imóvel ou em mostrar documentos;
5. 05desaparecimento do anunciante depois do pagamento.

Para se proteger:

1. 01prefira plataformas que retêm o pagamento até a entrada ou imobiliárias com endereço e CNPJ verificáveis;
2. 02desconfie de preços muito abaixo do mercado;
3. 03peça chamada de vídeo no imóvel e confira o endereço;
4. 04confirme com a portaria ou com a administração do condomínio se a unidade é anunciada pelo proprietário;
5. 05nunca pague integralmente para contas de terceiros que não sejam o proprietário ou a imobiliária.

Se o golpe aconteceu, o caminho é registrar boletim de ocorrência, comunicar imediatamente o banco para tentar o bloqueio dos valores pelo Mecanismo Especial de Devolução do Pix, denunciar o anúncio à plataforma onde ele foi publicado e reunir todas as mensagens e comprovantes. Conforme o caso, é possível discutir a responsabilidade de quem permitiu a fraude, como plataformas que não removeram anúncios denunciados, sempre com análise das circunstâncias concretas.

O golpe também atinge proprietários: criminosos copiam fotos do seu anúncio e alugam o imóvel em nome dele. No dia da entrada, aparecem famílias com comprovantes de pagamento na porta do apartamento.

O proprietário não é responsável pelo golpe praticado por terceiros, mas deve agir rapidamente: denunciar o anúncio falso às plataformas, registrar boletim de ocorrência, informar o condomínio e guardar provas de que nunca contratou com as vítimas. Essas medidas protegem o proprietário de reclamações e de eventual responsabilização indevida.

A renda de aluguel por temporada recebida por pessoa física deve ser declarada à Receita Federal e, em regra, está sujeita ao recolhimento mensal pelo carnê-leão. Proprietários que alugam vários imóveis, com serviços agregados de hospedagem, podem ter enquadramento diferente.

Esse tema ganha relevância com a reforma tributária sobre o consumo, que prevê regras específicas para operações com bens imóveis, inclusive locações. Proprietários com volume significativo de locações devem acompanhar a regulamentação e avaliar o enquadramento com um contador.

Outro problema recorrente nos feriados é a ocupação acima do número de pessoas contratado. Um apartamento anunciado para seis hóspedes recebe doze, a piscina do condomínio fica lotada e o consumo de água e energia dispara. Além do desgaste do imóvel, a superlotação aumenta o risco de multa do condomínio e de acidentes.

O contrato deve prever o número máximo de ocupantes e a consequência do descumprimento, como cobrança adicional por pessoa ou rescisão. A identificação dos hóspedes na portaria, quando exigida pelo regulamento do condomínio, ajuda a controlar a lotação e a segurança do prédio. O uso do imóvel para eventos, festas ou fins comerciais, sem autorização, também pode ser vedado expressamente.

É comum, no litoral, que o apartamento de praia seja herança de vários irmãos e que um deles passe a alugá-lo por temporada. Enquanto não houver partilha, o imóvel pertence a todos os herdeiros, e a renda das locações também. O herdeiro que administra os aluguéis deve prestar contas aos demais, e os outros podem exigir a sua parte da renda líquida.

Para evitar conflitos, convém formalizar entre os herdeiros quem administra, como são divididas as despesas e as receitas e quem responde perante o condomínio.