Terreno de marinha, laudêmio e taxa de ocupação

O que é terreno de marinha

Terrenos de marinha são as faixas de 33 metros medidas a partir da linha do preamar médio de 1831, ao longo da costa e das margens de rios e lagoas que sofrem influência da maré. Eles pertencem à União, por força da Constituição, ainda que sobre eles existam prédios, casas e lojas há décadas.

Em uma cidade como Santos, cercada pelo mar e pelo estuário, essa faixa alcança bairros inteiros. Por isso é comum que um apartamento na orla ou um imóvel perto do cais tenha, na matrícula, a indicação de que o terreno é da União.

As três cobranças da SPU

• Foro: pago anualmente por quem tem o domínio útil do imóvel em regime de aforamento, no percentual de 0,6% do valor do domínio pleno.
• Taxa de ocupação: paga anualmente por quem ocupa o imóvel sem aforamento, inscrito como ocupante, no percentual de 2% do valor do domínio pleno.
• Laudêmio: pago na transferência onerosa, como uma venda, no percentual de 5% sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias.

Cobranças que podem ser revistas

Nem toda cobrança da SPU está correta. Há casos de imóvel cadastrado com área ou valor equivocado, de lançamento sobre período já alcançado pela decadência ou pela prescrição, de cobrança em nome de quem já vendeu o imóvel e de inclusão do imóvel em terreno de marinha sem demarcação regular.

A lei fixa prazo de dez anos para a União constituir o crédito e de cinco anos para cobrá-lo depois de constituído. Valores antigos lançados fora desses prazos podem ser contestados. Também há decisões do Supremo Tribunal Federal exigindo a notificação pessoal dos interessados conhecidos no procedimento de demarcação.

Na compra, na venda e no inventário

1. 1.Verificar na matrícula e no cadastro da SPU se o imóvel está em terreno de marinha e em qual regime, aforamento ou ocupação.
2. 2.Conferir se há débitos de foro, taxa de ocupação ou multas, que acompanham o imóvel.
3. 3.Emitir a Certidão de Autorização para Transferência, a CAT, exigida pelo tabelionato para lavrar a escritura.
4. 4.Recolher o laudêmio, quando devido, antes da escritura, e atualizar o cadastro do novo responsável na SPU.

Remição do foro e outras saídas

A legislação permite, em determinadas situações, a remição do foro, isto é, a compra do domínio pleno pelo ocupante ou foreiro, o que encerra as cobranças anuais. Vale avaliar o custo dessa aquisição frente ao que se paga por ano.

Há propostas no Congresso para mudar o regime dos terrenos de marinha. Enquanto não houver alteração aprovada e em vigor, as regras atuais continuam valendo, e as cobranças seguem sendo feitas.