Direito Imobiliário em Santos e na Baixada Santista
Regularização de imóveis em Santos
Usucapião, adjudicação compulsória, instituição de condomínio e direito de laje. Quatro caminhos para um imóvel que existe na prática, mas não está em seu nome no papel.
Qual destas frases descreve o seu caso?
- “Moro no imóvel há anos, cuido dele como dono, mas nunca tive escritura.”Usucapião
- “Paguei o imóvel inteiro, mas o vendedor morreu, sumiu ou não passa a escritura.”Adjudicação compulsória
- “O prédio ou a casa sobreposta tem uma matrícula só para todas as unidades.”Instituição de condomínio
- “Construí em cima (ou embaixo) da casa da família e quero que seja meu no papel.”Direito de laje
Usucapião
É a forma de transformar a posse longa em propriedade registrada. Quem ocupa o imóvel de forma contínua, sem oposição e como se fosse dono, pelo tempo que a lei exige, pode pedir que o imóvel passe para o seu nome. Desde 2015 isso pode ser feito direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial, desde que não haja disputa.
Quando cabe
- Extraordinária: 15 anos de posse, ou 10 anos se você mora no imóvel ou fez nele obras e melhorias (Código Civil, art. 1.238).
- Ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé, como um contrato de compra que não pôde ser registrado (art. 1.242).
- Especial urbana: 5 anos, imóvel de até 250 m² usado como moradia, sem ser dono de outro imóvel (Constituição, art. 183, e Código Civil, art. 1.240).
- Familiar: 2 anos, quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro deixou o lar, em imóvel de até 250 m² (art. 1.240-A).
Como funciona
- 1.Análise da posse e dos documentos que você já tem.
- 2.Levantamento técnico: planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto.
- 3.Ata notarial lavrada em tabelionato, registrando o tempo e a forma da posse.
- 4.Protocolo do pedido no Cartório de Registro de Imóveis.
- 5.Notificação dos vizinhos confrontantes e dos órgãos públicos. O silêncio deles conta como concordância.
- 6.Registro da usucapião e abertura da matrícula em seu nome.
Documentos para a primeira análise
- Comprovantes de posse ao longo dos anos: carnês de IPTU, contas de consumo, correspondências, contratos.
- Contrato de compra ou cessão, se existir, mesmo sem registro.
- Certidões negativas de ações possessórias em nome do requerente e do antigo proprietário.
Usucapião extrajudicial: art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). A presença de advogado é obrigatória.
Se algum confrontante ou o antigo proprietário se opuser, o pedido segue para a via judicial, com o mesmo fundamento.
Adjudicação compulsória
Serve para quem pagou o imóvel e não consegue a escritura: o vendedor faleceu, desapareceu, a empresa encerrou as atividades ou simplesmente se recusa a assinar. Desde a Lei 14.382/2022, o pedido pode ser feito no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial, e o contrato não precisa ter sido registrado antes.
Quando cabe
- Existe promessa de compra e venda ou cessão de direitos, inclusive o chamado contrato de gaveta.
- O preço foi integralmente pago e isso pode ser comprovado.
- O vendedor, ou seus herdeiros, não outorga a escritura definitiva.
Como funciona
- 1.Análise do contrato, da cadeia de cessões e da prova de pagamento.
- 2.Notificação do vendedor pelo Registro de Imóveis para assinar a escritura em 15 dias.
- 3.Ata notarial registrando o contrato, a quitação e a falta de escritura.
- 4.Recolhimento do ITBI.
- 5.Registro da propriedade em seu nome.
Documentos para a primeira análise
- Contrato de promessa de compra e venda ou de cessão, com todas as cessões intermediárias.
- Comprovantes de pagamento: recibos, transferências, termo de quitação.
- Dados do vendedor ou, se falecido, informações sobre os herdeiros.
Adjudicação compulsória extrajudicial: art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), incluído pela Lei 14.382/2022. A presença de advogado é obrigatória.
O mesmo procedimento serve ao vendedor quando é o comprador quem se recusa a receber a escritura.
Instituição de condomínio
Muitos imóveis em Santos foram construídos com várias unidades num mesmo terreno, como prédios antigos, vilas e casas sobrepostas, mas continuam com uma única matrícula. Na prática, nenhuma unidade pode ser vendida, financiada ou partilhada separadamente. A instituição de condomínio individualiza cada unidade e abre uma matrícula própria para ela.
Quando cabe
- Casas sobrepostas (alta e baixa) ou geminadas no mesmo lote.
- Prédios pequenos ou antigos cujos apartamentos nunca foram individualizados.
- Imóveis de família com várias unidades que precisam ser divididos em inventário ou vendidos.
Como funciona
- 1.Verificação da aprovação da construção e do habite-se na Prefeitura de Santos.
- 2.Averbação da construção na matrícula do terreno.
- 3.Cálculo das áreas e frações ideais de cada unidade por engenheiro ou arquiteto (NBR 12.721).
- 4.Elaboração do instrumento de instituição, especificação e convenção do condomínio.
- 5.Registro no Cartório e abertura de uma matrícula para cada unidade.
Documentos para a primeira análise
- Matrícula atualizada do terreno.
- Projeto aprovado e habite-se, ou a situação atual da construção na Prefeitura.
- Documentos de todos os proprietários do terreno.
Código Civil, arts. 1.331 a 1.334: instituição por ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com a discriminação das unidades, a fração ideal de cada uma e a finalidade, além da convenção de condomínio.
Quando a construção não está regularizada na Prefeitura, esse passo vem antes. Avaliamos os dois em conjunto.
Direito de laje
Quando alguém constrói sobre ou sob a casa de outra pessoa, geralmente da própria família, essa construção pode virar uma unidade independente, com matrícula própria, sem que o dono da laje passe a ser coproprietário do terreno. É a solução para o puxadinho que já é, na prática, outra casa.
Quando cabe
- A construção tem isolamento funcional e acesso independente da casa de baixo.
- As partes querem separar a propriedade sem dividir o terreno em frações.
- A obra respeita as regras de construção e de uso do solo do município.
Como funciona
- 1.Análise da construção-base, da laje e da documentação do terreno.
- 2.Verificação da situação da obra perante a Prefeitura.
- 3.Levantamento técnico da unidade: planta e memorial descritivo.
- 4.Instrumento de instituição do direito de laje entre as partes.
- 5.Abertura de matrícula própria para a laje no Cartório de Registro de Imóveis.
Documentos para a primeira análise
- Matrícula do imóvel da construção-base.
- Documentos do proprietário de baixo e de quem vai ficar com a laje.
- Informações sobre a aprovação da construção na Prefeitura.
Código Civil, arts. 1.510-A a 1.510-E, incluídos pela Lei 13.465/2017. O titular da laje responde pelos encargos da própria unidade e as despesas das partes comuns são divididas.
Em caso de venda, o dono da construção-base e os titulares de outras lajes têm preferência, nas mesmas condições, e devem ser avisados (art. 1.510-D).
O que é particular em Santos
Terrenos de marinha
Parte relevante dos imóveis de Santos, especialmente na orla e perto do estuário, está em terreno de marinha, administrado pela Secretaria do Patrimônio da União. Nesses casos, a regularização também passa pela SPU, com certidões próprias e, em transferências, recolhimento de laudêmio.
Casas sobrepostas
A sobreposta alta e baixa é típica da cidade e muitas vezes foi construída e vendida sem individualização. A escolha entre instituição de condomínio e direito de laje depende da construção, do número de unidades e do que se pretende fazer depois.
Imóveis de herança
Quando o titular da matrícula faleceu, normalmente o inventário vem antes de qualquer outra medida. Há situações específicas em que a usucapião ou a adjudicação resolvem sem ele, e isso se decide na análise dos documentos.
Perguntas frequentes
Preciso de advogado para fazer usucapião ou adjudicação em cartório?
Sim. A Lei de Registros Públicos exige que o requerente seja representado por advogado nos dois procedimentos extrajudiciais.
Contrato de gaveta serve para alguma coisa?
Serve. Se o preço foi pago, ele é a base da adjudicação compulsória. Se não houver quitação comprovada, ele ainda ajuda a demonstrar a posse numa usucapião.
Quanto tempo leva a regularização?
Depende da documentação disponível, das notificações e das exigências do cartório e da Prefeitura. A via extrajudicial costuma ser mais rápida que a judicial, mas o prazo só pode ser estimado depois da análise do caso.
Imóvel sem habite-se pode ser regularizado?
Na usucapião, a falta de habite-se não impede o pedido. Na instituição de condomínio e no direito de laje, a construção precisa estar regular perante a Prefeitura, e esse passo pode ser feito antes.
Atendem fora de Santos?
Sim. O escritório atende Santos e toda a Baixada Santista, e o atendimento inicial pode ser feito à distância.
Não sabe qual é o seu caso?
Envie a matrícula, o contrato ou o que você tiver sobre o imóvel. A partir dos documentos, o escritório indica qual caminho se aplica e o que falta para começar.
Avenida Ana Costa, 61, Gonzaga, Santos/SP