Não houve vistoria de entrada
Sem o registro inicial, o desconto por dano perde a principal prova. A análise mostra o que ainda pode ser exigido.
Direito Imobiliário · Locação
O proprietário quer reter a caução para reformar o imóvel?
Você entregou as chaves e esperava receber a caução de volta. Em vez disso, chegou uma lista de reparos, com pintura completa, troca de piso e conserto de armários, e o aviso de que tudo será descontado da garantia. A Lei do Inquilinato separa o desgaste do uso normal do dano causado pelo inquilino, e é essa linha que decide o desconto.
- Análise do contrato e das vistorias de entrada e de saída antes de qualquer medida.
- Atendimento em Santos e online para inquilinos e proprietários de todo o Brasil.
- Escopo, prazo e honorários apresentados por escrito antes de começar.
Resposta direta
O proprietário pode reter a caução para fazer reformas?
Só para cobrir o que o inquilino de fato deve: aluguéis e encargos em aberto e danos causados por mau uso, comprovados pela comparação entre as vistorias de entrada e de saída. Desgaste natural e melhorias para a próxima locação não podem ser descontados. O restante da caução volta ao inquilino com os rendimentos da poupança.
A Lei do Inquilinato manda devolver o imóvel no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III). O inquilino responde pelos danos que ele, seus familiares ou visitantes causaram (art. 23, V), mas não pela passagem do tempo.
A prova principal é o laudo de vistoria de entrada. Sem ele, ou com uma vistoria genérica, o proprietário tem dificuldade para demonstrar que o dano surgiu durante a locação. O inquilino pode pedir ao locador uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega (art. 22, V).
O que entra na conta
O que pode e o que não pode ser descontado da caução
Cada item da lista de reparos precisa passar por esta pergunta: é dívida do contrato, é dano por mau uso ou é desgaste e melhoria?
| Item cobrado | Pode descontar? | Condição |
|---|---|---|
| Aluguéis e encargos em aberto | Sim | Valores do contrato até a entrega das chaves, com demonstrativo |
| Contas de consumo e condomínio ordinário | Sim, se em aberto | Encargos do inquilino pela lei e pelo contrato (art. 23, VIII e XII) |
| Quebra, furos excessivos, peças danificadas | Sim, com prova | Dano registrado na saída que não consta da vistoria de entrada, com orçamento |
| Pintura envelhecida pelo tempo | Em regra, não | Desgaste natural. Muda se o contrato exigir devolução pintada e a vistoria de entrada registrar pintura nova |
| Troca de piso, armários ou itens no fim da vida útil | Não | Melhoria ou desgaste que valoriza o imóvel para a próxima locação |
| Multa por saída antecipada | Sim, proporcional | Calculada sobre o prazo restante (art. 4º); dispensada na transferência de emprego com aviso de 30 dias |
Sem contrato, vistorias e orçamentos, não é possível dizer quanto da caução é devido. A análise começa por esses documentos.
Validade do desconto
Quando o desconto se sustenta e quando pode ser contestado
O ônus de demonstrar o dano e o custo do reparo é de quem desconta. Uma lista de reparos sem prova não basta.
Tende a se sustentar quando
- A vistoria de entrada é detalhada e registra o bom estado do item
- A vistoria de saída aponta o dano com fotos
- O dano decorre de mau uso, e não do tempo
- Há orçamento ou nota fiscal do reparo
- O valor corresponde ao reparo, e não à troca por um item novo melhor
Pode ser contestado quando
- Não houve vistoria de entrada, ou ela é genérica
- O item cobrado é desgaste natural ou fim da vida útil
- Não foram apresentados orçamentos nem notas
- A reforma vai além do estado em que o imóvel foi entregue
- A caução não foi devolvida com os rendimentos da poupança
- Foi exigida mais de uma garantia no mesmo contrato
Na entrega das chaves
Como se proteger na vistoria de saída
Boa parte das disputas de caução se decide nos dias da saída, pelo que foi registrado e pelo que foi assinado.
Localize a vistoria de entrada
Se você não tem cópia, peça ao locador ou à imobiliária. Ela é a base de comparação de todo o resto.
Registre o imóvel antes de sair
Fotos e vídeos de cada cômodo, com data, mostrando paredes, piso, armários, louças e instalações.
Acompanhe a vistoria de saída
Estar presente permite explicar o que é desgaste e apontar o que já existia na entrada.
Assine com ressalvas
Não assine concordância com a lista de reparos. Escreva "ciente, com ressalvas" e indique os itens de que discorda.
Peça orçamentos de cada item
O desconto precisa ter valor demonstrado. Peça orçamento ou nota fiscal por item, e não um valor global.
Formalize o pedido de devolução
Peça por escrito a devolução da caução com o extrato da poupança e a conta dos descontos, com prazo para resposta.
Guarde o comprovante de entrega das chaves, com data. É a partir dele que deixam de correr aluguéis e encargos.
Quando buscar orientação
Situações em que a análise faz diferença
Cobrança de pintura e reforma
A pintura depende do contrato e da vistoria. Troca de piso e armários costuma ser melhoria, e não reparo.
A imobiliária não mostra orçamentos
Sem orçamento ou nota, o valor do desconto não está demonstrado e pode ser contestado.
A caução não foi para a poupança
A lei manda depositar em caderneta de poupança. Os rendimentos pertencem ao inquilino na devolução.
Multa por saída antecipada
A multa é proporcional ao prazo que faltava. Em transferência de emprego com aviso de 30 dias, não é devida.
Cobrança acima da caução
Quando a lista de reparos passa do valor da garantia, a cobrança da diferença também precisa de prova.
Como o escritório atua
Do acerto na entrega das chaves à ação de restituição
A maior parte dos conflitos de caução se resolve com uma contestação bem documentada. Quando não há acordo, o pedido vai à Justiça, muitas vezes no Juizado Especial. O escritório também orienta proprietários a fazer descontos que se sustentam.
Análise do contrato e das vistorias
Comparação item a item entre entrada e saída, separando dano, desgaste e melhoria.
Contestação dos descontos
Resposta por escrito ao locador ou à imobiliária, com o cálculo do valor a devolver.
Negociação
Acordo sobre os itens controvertidos e o prazo de devolução, formalizado por escrito.
Ação de restituição
Pedido judicial de devolução da caução com rendimentos, no Juizado Especial ou na vara cível.
Atendimento
Como funciona o primeiro atendimento
Primeiro contato
Pelo formulário ou WhatsApp, com um resumo da situação e o valor da caução e dos descontos.
Análise dos documentos
Contrato, vistorias, fotos, comprovantes e a lista de reparos apresentada.
Proposta por escrito
Caminhos possíveis, riscos de cada um, escopo e honorários, antes de qualquer contratação.
Execução
Contestação, negociação ou ação judicial, com retorno periódico.
O que separar para a análise
- Contrato de locação e aditivos
- Laudos de vistoria de entrada e de saída
- Fotos e vídeos do imóvel na entrada e na saída, com data
- Comprovante do depósito da caução e dos aluguéis pagos
- Termo de entrega das chaves e a lista de reparos ou o orçamento apresentado
Situações que merecem atenção
- Assinar o termo de entrega concordando com a lista de reparos dificulta a contestação depois
- Pagar reformas que apenas valorizam o imóvel para a próxima locação
- Entregar as chaves sem comprovante de data, o que prolonga aluguéis e encargos
- Deixar contas de consumo e condomínio em aberto, que podem ser descontadas com razão
- Exigir mais de uma garantia no mesmo contrato é vedado e configura contravenção (arts. 37 e 43, II)
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre devolução de caução
O proprietário pode reter a caução para reformar o imóvel?
Só para cobrir o que o inquilino deve: aluguéis e encargos em aberto e danos por mau uso comprovados pelas vistorias. Desgaste natural e reformas que preparam o imóvel para a próxima locação não podem ser descontados da caução.
Tenho que devolver o imóvel pintado?
Depende do contrato e da vistoria. Se o contrato exige devolução com pintura nova e a vistoria de entrada registra que o imóvel foi entregue pintado, a exigência costuma ser aceita. Sem essas condições, a pintura envelhecida pelo uso é desgaste natural.
E se não houve vistoria de entrada?
Fica difícil para o proprietário provar que o dano surgiu durante a locação. Fotos, mensagens e testemunhas da época da entrada ajudam o inquilino a mostrar o estado original do imóvel.
A caução precisa ser devolvida com correção?
Sim. A caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao inquilino na devolução (art. 38, § 2º). Se o valor não foi depositado, é possível pedir a devolução com atualização equivalente.
Em quanto tempo o proprietário deve devolver a caução?
A lei não fixa um prazo. O contrato pode prever; se não prevê, a devolução deve ocorrer depois da entrega das chaves e da vistoria de saída, descontados os valores comprovados. Um pedido por escrito com prazo para resposta ajuda a marcar a demora.
Posso usar a caução para pagar o último aluguel?
Só com a concordância do locador, de preferência por escrito. A caução garante todo o contrato, inclusive danos verificados na saída, e deixar de pagar o aluguel por conta própria pode gerar cobrança.
O locador pode exigir caução e fiador ao mesmo tempo?
Não. A lei admite uma só modalidade de garantia por contrato (art. 37, parágrafo único), e exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II). A garantia em excesso pode ser questionada.
Posso pedir a devolução no Juizado Especial?
Em regra, sim. Pedidos de até 40 salários mínimos podem tramitar no Juizado Especial Cível, e até 20 salários mínimos o advogado não é obrigatório. Contrato, vistorias e fotos são a base do pedido.
O escritório atende fora de Santos?
Sim. O atendimento presencial é em Santos, no Gonzaga. A análise de contrato e vistorias e a atuação em processos eletrônicos são feitas à distância para imóveis em qualquer cidade do Brasil.
Análise inicial
Conte o que está sendo descontado
Envie um resumo com o valor da caução e a lista de reparos apresentada. O escritório indica o que é devido, o que pode ser contestado e o melhor caminho para receber a diferença.
- WhatsApp(13) 99653-3694
- E-mailmeirelesadvocaciagestao@gmail.com
- EndereçoAvenida Ana Costa, 61, Térreo, Gonzaga, Santos, SP, 11060-001
- AtendimentoPresencial em Santos e online para todo o Brasil
Leia também
Conteúdo informativo, atualizado em 3 de outubro de 2026. Cada caso depende da análise do contrato, das vistorias e das circunstâncias concretas.