Ir para o conteúdo
Meireles Advocacia & Consultoria

Imobiliárias e Administradoras

Advogado para imobiliárias e administradoras de imóveis

Imobiliária e administradora operam no meio de duas pontas que quase nunca se falam: proprietário e inquilino, vendedor e comprador. Quando o contrato é fraco, a garantia é mal escolhida ou a informação não foi registrada, a empresa vira parte do conflito que só intermediou.

Imobiliárias, administradoras de locação, corretores com carteira própria, incorporadoras com estrutura de vendas e proprietários com vários imóveis administrados.

Falar com o escritório pelo WhatsApp

Os principais problemas de imobiliárias e administradoras

Os seis blocos abaixo cobrem a rotina jurídica do setor. Em cada um: o que acontece, por que aquilo é questão jurídica e o erro que costuma transformar uma intermediação em processo.

01

Contrato de locação e escolha da garantia

O contrato é assinado no modelo antigo da casa, com a garantia que o inquilino conseguiu apresentar, e o vistoriador passa rápido pelo imóvel. Meses depois, o problema aparece: garantia que não cobre, cláusula que não se sustenta, dano que ninguém consegue provar.

Por que exige atenção jurídicaÉ o contrato que define a força da cobrança e a velocidade de uma eventual retomada. A Lei do Inquilinato admite caução limitada a três meses, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo, e proíbe exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato. A garantia escolhida também influencia o cabimento da desocupação liminar.

O que costuma dar errado

  • Exigir fiador e caução ao mesmo tempo, o que a lei veda e enfraquece a cobrança.
  • Aceitar fiador sem análise patrimonial, ou sem a anuência do cônjuge quando exigida.
  • Contrato sem vistoria detalhada, com fotos e assinatura, o que inviabiliza cobrar danos no fim.
  • Usar minuta antiga, sem índice de reajuste claro, multa proporcional e regras de rescisão.

Como o escritório atua

Enviar a lista de inadimplentes para análise
02

Inadimplência, cobrança de aluguel e despejo

O inquilino atrasa, promete pagar, atrasa de novo. A administradora segura a cobrança para não perder o cliente, e quando a decisão é tomada já são cinco meses de aluguel, condomínio e IPTU em aberto, com o proprietário cobrando explicação.

Por que exige atenção jurídicaA Lei do Inquilinato dá um caminho próprio e mais rápido que uma cobrança comum: a ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos, e há hipóteses de desocupação liminar, conforme a garantia do contrato. O locatário pode purgar a mora dentro do prazo legal, e o cálculo do valor devido costuma ser o ponto de disputa.

O que costuma dar errado

  • Trocar a fechadura ou pressionar o inquilino a sair, o que expõe proprietário e imobiliária.
  • Acordo verbal de parcelamento, sem documento que permita executar direto.
  • Deixar o fiador de fora da cobrança e perder a garantia por inércia.
  • Não documentar a devolução das chaves, o que prolonga a responsabilidade pelos encargos.

Como o escritório atua

03

Contrato de administração e prestação de contas ao proprietário

O proprietário quer repasse pontual, informação sobre o inquilino e solução de problema de manutenção. A administradora quer escopo definido e liberdade para agir. Sem contrato claro, a cobrança recai sobre quem administra.

Por que exige atenção jurídicaA administradora presta serviço e responde por erro na gestão e na cobrança, nos limites do que assumiu. O contrato define taxa, prazo de repasse, quem autoriza reparos, quem responde pela escolha do inquilino, o que acontece em caso de inadimplência e como se dá a rescisão com transferência da carteira.

O que costuma dar errado

  • Contrato genérico, que não separa o que é dever da administradora do que é risco do proprietário.
  • Repasse sem demonstrativo, o que abre discussão sobre valores e taxas.
  • Autorizar reformas e abatimentos sem previsão contratual nem aprovação registrada.
  • Rescisão sem regra de transição, deixando cobranças, garantias e processos no meio do caminho.

Como o escritório atua

  • Contrato de administração sob medida, com escopo e limites
  • Política de repasse e prestação de contas ao proprietário
  • Cláusulas de rescisão e transferência de carteira
  • Defesa da administradora em ações de proprietários e inquilinos
04

Corretagem, exclusividade e comissão

A imobiliária apresenta o imóvel, conduz a negociação e, na hora da assinatura, as partes fecham direto para economizar a comissão. Ou o contrato de exclusividade venceu e o cliente alega que a venda veio de outro canal.

Por que exige atenção jurídicaA comissão é devida quando o corretor obtém o resultado útil da intermediação, ainda que o negócio se conclua depois, se a aproximação decorreu do seu trabalho. A prova do nexo é o que decide: visitas registradas, propostas, mensagens e a autorização de venda assinada.

O que costuma dar errado

  • Trabalhar sem autorização de venda escrita, com prazo e condição de comissão.
  • Não registrar visitas e propostas, o que impede provar a aproximação.
  • Contrato omisso sobre quem paga a comissão e sobre rateio entre corretores.
  • Deixar o prazo prescricional correr enquanto se negocia informalmente o recebimento.

Como o escritório atua

05

Responsabilidade na intermediação e documentação do negócio

O comprador descobre depois da compra que havia ação contra o vendedor, que a área construída não estava averbada ou que o imóvel tinha dívida de condomínio. A primeira cobrança chega à imobiliária, que apenas intermediou.

Por que exige atenção jurídicaO corretor tem dever de informar o cliente sobre a segurança do negócio e sobre os riscos que conhece, e responde quando omite o que deveria ter verificado ou informado. A defesa prática é a rotina: documentação analisada, alertas por escrito e recibo do que foi entregue ao cliente.

O que costuma dar errado

  • Intermediar sem matrícula atualizada e sem certidões do vendedor.
  • Informar por telefone e não registrar nada por escrito.
  • Aceitar procuração antiga ou representação sem conferência de poderes.
  • Anunciar metragem, benfeitorias ou renda de locação sem base documental.

Como o escritório atua

06

Equipe, corretores parceiros e dados de clientes

A carteira cresce, entram corretores parceiros, a equipe usa o CRM e o WhatsApp para tudo, e a base acumula documentos, comprovantes de renda e consultas de crédito de centenas de pessoas.

Por que exige atenção jurídicaA relação com corretores autônomos exige contrato que descreva a parceria real, sob pena de discussão sobre vínculo. E propostas, fichas cadastrais e consultas a birôs envolvem dados pessoais, às vezes sensíveis, com base legal, prazo de guarda e dever de segurança próprios.

O que costuma dar errado

  • Trabalhar com parceiros sem contrato, com regra de comissionamento apenas combinada.
  • Guardar documentos de clientes por tempo indeterminado, em grupos e pastas compartilhadas.
  • Consultar crédito sem base legal registrada e sem informar o titular.
  • Enviar mala direta sem regra de consentimento e sem canal de descadastramento.

Como o escritório atua

Soluções jurídicas aplicáveis

Assessoria jurídica recorrente para imobiliárias e administradoras

Quem administra carteira não tem um problema por ano: tem contratos assinados toda semana, inadimplência todo mês e uma pergunta por dia que precisa de resposta rápida. A assessoria recorrente padroniza os documentos, encurta a decisão e reduz o número de casos que chegam à Justiça.

Assessoria mensal

Consultas da equipe, revisão de contratos e propostas, orientação em casos de inadimplência e atualização das minutas, com prazo de resposta combinado.

Carteira de cobrança e despejo

Gestão contínua dos casos em atraso, com relatório por contrato e prestação de contas ao proprietário.

Padronização de documentos

Projeto pontual para refazer contratos de locação, administração, corretagem e vistoria, e adequar a base de dados.

Contencioso

Defesa e propositura de ações, com relatório periódico e orientação sobre risco e custo.

Pedir uma proposta de assessoria mensal

Atendimento no litoral de São Paulo e em todo o país

O escritório fica em Santos e atende presencialmente toda a Baixada Santista. Para empresas e condomínios de outras cidades de São Paulo e de outros estados, o trabalho é conduzido à distância: reuniões por videochamada, documentos assinados eletronicamente e processos eletrônicos.

Perguntas frequentes do setor

A imobiliária responde por vício do imóvel vendido?

Não pelo vício em si, que é do vendedor, mas pode responder quando deixa de informar o que conhecia ou o que deveria ter verificado na intermediação. Registro documental é a melhor defesa.

O contrato pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato admite apenas uma modalidade de garantia por contrato. A exigência cumulada pode ser afastada.

Quanto tempo leva uma ação de despejo por falta de pagamento?

Depende da comarca e da garantia do contrato. Havendo hipótese de desocupação liminar e caução do locador, a retomada pode ocorrer em poucos meses.

As partes fecharam o negócio direto. A comissão é devida?

Pode ser, quando a aproximação decorreu do trabalho do corretor. A prova das visitas, propostas e mensagens é o que sustenta a cobrança.

Quem paga a comissão de corretagem?

Em regra, quem contratou o corretor, salvo previsão diferente no contrato. Por isso a autorização de venda deve ser escrita e clara.

A administradora responde se o inquilino não paga?

Não, salvo se assumiu essa obrigação em contrato ou se houve falha na sua atuação, como não cobrar, não acionar a garantia ou não repassar valores recebidos.

Podemos guardar documentos de todos os candidatos à locação?

Apenas com base legal e por prazo definido. Documentos de quem não fechou contrato devem ter descarte programado, e a consulta de crédito exige informação ao titular.

Atendem imobiliárias fora da Baixada Santista?

Sim. O atendimento presencial é em Santos e região, e para empresas de outras cidades o trabalho é feito à distância, com reuniões por videochamada e assinatura eletrônica.

Conteúdos sobre imobiliárias e administradoras

Como o escritório atua em Direito Imobiliário

Outros setores atendidos

Quer avaliar a rotina jurídica do seu imobiliárias e administradora?

Envie os documentos que hoje sustentam a operação: contratos, convenção, atas ou relatórios. A primeira análise aponta o que precisa de ajuste e o que pode esperar.

Conteúdo informativo, que não substitui a análise de um caso concreto.

Falar pelo WhatsApp