Locação para temporada
- Residência temporária: lazer, estudo, tratamento de saúde, obra no imóvel próprio
- Prazo de até 90 dias, com contrato (Lei 8.245/1991, art. 48)
- Mesmo inquilino durante o período
- Compatível com a destinação residencial
Direito Imobiliário · Condomínio e locação por temporada
Condomínio pode proibir Airbnb no seu apartamento?
O síndico avisou que a locação por aplicativo está proibida, chegou uma multa ou a assembleia vai votar o tema. A resposta depende da convenção do prédio, de como a regra foi aprovada e do tipo de locação que você faz. Em 2026 o STJ mudou o ponto de partida dessa discussão.
- Análise da convenção, do regimento e das atas antes de qualquer medida.
- Atendimento em Santos e online para proprietários de todo o Brasil.
- Escopo, prazo e honorários apresentados por escrito antes de começar.
Resposta direta
O condomínio pode proibir a locação pelo Airbnb?
Depende da convenção. Pela posição mais recente do STJ (Segunda Seção, maio de 2026), em condomínio de destinação residencial, a exploração reiterada do apartamento por plataformas como o Airbnb depende de autorização aprovada por dois terços dos condôminos. O tema será definido em recurso repetitivo (Tema 1.443), e os processos sobre ele estão suspensos.
Por isso, a pergunta certa não é só se o condomínio pode proibir, mas o que diz a convenção do seu prédio, como a regra foi aprovada e se o uso que você faz do apartamento é locação para temporada ou exploração reiterada de curta estadia.
Como o entendimento do STJ evoluiu
- 2021
Turmas do STJ admitem a restrição
A Quarta Turma (REsp 1.819.075/RS) e a Terceira Turma (REsp 1.884.483/PR) entenderam que, em condomínio residencial, a convenção pode impedir a locação por curtíssimo prazo com alta rotatividade, por se aproximar de hospedagem.
- Maio de 2026
Segunda Seção inverte o ponto de partida
No REsp 2.121.055, por maioria, a Segunda Seção entendeu que a destinação exclusivamente residencial já basta: a convenção não precisa proibir expressamente. Para explorar a unidade de forma reiterada por plataformas, é preciso autorização da assembleia com quórum de dois terços (Código Civil, art. 1.351).
- Setembro de 2026
Tema 1.443 e suspensão nacional
O STJ afetou os REsps 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos repetitivos para definir, com efeito vinculante, se a cláusula de destinação residencial é suficiente ou se a proibição precisa ser expressa. Até o julgamento, os processos individuais e coletivos sobre a questão ficam suspensos em todo o país.
A distinção que decide o caso
Locação para temporada não é o mesmo que hospedagem
A Lei do Inquilinato protege a locação para temporada. As decisões do STJ que exigem autorização tratam de outra coisa: a exploração reiterada da unidade, com rotatividade próxima à de um hotel.
Exploração reiterada de curta estadia
- Diárias e fins de semana, com troca frequente de ocupantes
- Anúncio permanente em plataforma, com gestão profissional
- Às vezes, aluguel por quarto ou serviços de hotelaria
- Foco das decisões do STJ que exigem autorização de 2/3
A lei não fixa uma linha exata entre as duas situações. O enquadramento depende de como a unidade é anunciada e usada, e deve ser esclarecido no julgamento do Tema 1.443.
Limites do condomínio
O que o condomínio pode e o que não pode fazer
Mesmo com a posição favorável aos prédios residenciais, a restrição precisa seguir a convenção, o quórum e o procedimento previstos no Código Civil.
Pode, com base na convenção
- Aplicar a convenção registrada e as deliberações válidas da assembleia
- Exigir cadastro prévio de hóspedes e regras de acesso à portaria
- Regular o uso de áreas comuns por ocupantes temporários
- Aplicar multa prevista na convenção, após notificação e chance de defesa
- Levar à assembleia a autorização ou as condições para a locação de curta estadia
Não pode, em regra
- Proibir por decisão isolada do síndico ou por aviso na portaria
- Mudar a destinação do prédio sem o quórum de dois terços
- Criar multa sem previsão na convenção ou acima dos limites do Código Civil
- Aprovar restrição em assembleia convocada de forma irregular
- Tratar o proprietário de forma diferente dos demais em situação igual
Quando buscar orientação
Situações em que uma análise faz diferença
Recebi notificação ou multa
Verificar se a multa tem base na convenção, se houve notificação prévia e se cabe defesa administrativa ou questionamento judicial.
A assembleia vai votar o tema
Antes da votação: conferir o edital, o quórum exigido e preparar a posição do proprietário, inclusive uma proposta de regras de convivência.
Quero aprovar a autorização
Se o prédio é residencial, a autorização por dois terços é o caminho reconhecido pelo STJ. Uma proposta bem redigida aumenta a chance de acordo.
Comprei para alugar por temporada
Analisar a convenção, as atas recentes e o modelo de locação antes de investir em mobília, anúncio e gestão.
O prédio é misto ou apart-hotel
Convenções que admitem uso não residencial ou serviços de hotelaria seguem lógica diferente da discutida no Tema 1.443.
Tenho processo em andamento
Com a suspensão nacional, é preciso avaliar o que fica parado, o que pode ser pedido em caráter urgente e como se preparar para a tese.
Como o escritório atua
Defesa do proprietário, dentro e fora da assembleia
Muitos conflitos sobre locação por aplicativo se resolvem com uma proposta de regras aprovada pelos condôminos. Quando não há acordo, a atuação considera a suspensão do Tema 1.443 e o que ainda pode ser feito.
Análise da convenção e das atas
Leitura da destinação do prédio, das regras de locação, do regimento e da forma como cada restrição foi aprovada.
Defesa contra multas
Defesa por escrito ao condomínio e, quando cabível, medida judicial contra multa sem base legal ou sem procedimento.
Atuação em assembleia
Proposta de autorização com regras de cadastro, segurança e uso de áreas comuns, para negociar com os demais condôminos.
Contratos de temporada
Contrato de locação para temporada adequado à Lei do Inquilinato e às regras do condomínio.
Atendimento
Como funciona o primeiro atendimento
Primeiro contato
Pelo formulário ou WhatsApp, com um resumo da situação e eventuais prazos de assembleia ou multa.
Análise dos documentos
Convenção, regimento, atas, editais e notificações. Identificação das questões jurídicas.
Proposta por escrito
Caminhos possíveis, riscos de cada um, escopo e honorários, antes de qualquer contratação.
Execução
Defesa, atuação em assembleia ou medida judicial, com retorno periódico.
O que separar para a análise
- Convenção registrada e todas as alterações
- Regimento interno atualizado
- Editais de convocação e atas das assembleias que trataram do tema
- Notificações, advertências e boletos de multa, com as datas de recebimento
- Anúncios e contratos de locação da unidade
Situações que merecem atenção
- Continuar alugando contra uma regra válida pode gerar multas sucessivas (Código Civil, arts. 1.336, § 2º, e 1.337)
- Deixar passar o prazo de defesa de uma multa enfraquece a contestação
- Não comparecer à assembleia que vota a restrição tira do proprietário a chance de negociar
- Aceitar uma proibição aprovada sem quórum ou com convocação irregular
- Investir em mobília e anúncio sem conferir antes a convenção
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre Airbnb em condomínio
O condomínio pode proibir Airbnb?
Depende da convenção. Pela posição da Segunda Seção do STJ de maio de 2026, se o condomínio tem destinação residencial, a exploração reiterada da unidade por plataformas depende de autorização aprovada por dois terços dos condôminos. A questão será fixada de forma vinculante no Tema 1.443, ainda pendente de julgamento.
A proibição precisa estar escrita na convenção?
É exatamente o que o STJ vai decidir no Tema 1.443. A decisão mais recente da Segunda Seção entendeu que a destinação residencial basta, sem proibição expressa. Decisões anteriores davam mais peso à existência de regra específica. Enquanto a tese não sai, a leitura completa da convenção é o primeiro passo.
Qual é o quórum para autorizar ou restringir a locação por aplicativo?
A alteração da convenção e a mudança de destinação do edifício ou da unidade dependem de dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351). Regras de convivência, como cadastro de hóspedes, podem constar do regimento interno, conforme o quórum que a convenção prever para ele.
O síndico pode proibir o Airbnb por conta própria?
Não. O síndico executa a convenção, o regimento e as decisões da assembleia (Código Civil, art. 1.348), mas não cria restrições ao direito de propriedade por ato próprio. Avisos ou decisões isoladas sem base nesses documentos podem ser questionados.
Alugar por 30 dias também é proibido?
Não necessariamente. A Lei do Inquilinato admite a locação para temporada de até 90 dias como residência temporária. As decisões do STJ tratam da exploração reiterada, com alta rotatividade de ocupantes. Onde termina uma e começa a outra depende de como a unidade é anunciada e usada.
O que a suspensão do Tema 1.443 muda para o meu caso?
Processos que discutem se a destinação residencial basta para proibir ficam suspensos até o julgamento do repetitivo. Pedidos urgentes podem ser levados ao juiz da causa. Fora do Judiciário, multas, assembleias e negociações continuam acontecendo, e é nelas que muitas vezes se resolve a situação.
Qual multa o condomínio pode cobrar?
A multa precisa estar prevista na convenção ou ser aprovada em assembleia. O Código Civil limita a multa por descumprimento de dever a até cinco vezes a contribuição mensal (art. 1.336, § 2º) e admite penalidades maiores para o comportamento antissocial reiterado (art. 1.337). A página sobre como contestar multa de condomínio detalha esses limites.
O escritório atende proprietários fora de Santos?
Sim. O atendimento presencial é em Santos, no Gonzaga. A análise da convenção, a defesa contra multas e a atuação em processos eletrônicos são feitas à distância para imóveis em qualquer cidade do Brasil.
Análise inicial
Conte o que o condomínio decidiu
Envie um resumo da situação. O escritório indica o que a convenção permite, os caminhos possíveis e a forma de atuação mais adequada ao seu caso.
- WhatsApp(13) 99653-3694
- E-mailmeirelesadvocaciagestao@gmail.com
- EndereçoAvenida Ana Costa, 61, Térreo, Gonzaga, Santos, SP, 11060-001
- AtendimentoPresencial em Santos e online para todo o Brasil
Leia também
Conteúdo informativo, atualizado em 3 de outubro de 2026. O entendimento pode mudar com o julgamento do Tema 1.443 do STJ. Cada caso depende da análise da convenção e das circunstâncias concretas.