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Meireles Advocacia & Consultoria

Construção civil e incorporadoras

Advogado para construtoras e incorporadoras

Na construção, o risco jurídico é contratual antes de ser judicial. Escopo mal definido, aditivo verbal, medição sem registro e memorial incompleto explicam a maior parte das disputas que aparecem anos depois, quando a obra já foi entregue.

Construtoras, incorporadoras, loteadoras, empreiteiras, empresas de instalações e reformas, e investidores que estruturam empreendimentos por SPE.

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Os principais problemas de construção civil e incorporadoras

Os seis blocos abaixo cobrem o ciclo completo, da assinatura do contrato à garantia da obra entregue. Em cada um: o que acontece, por que aquilo é questão jurídica e o erro que costuma custar caro.

01

Contratos de empreitada e de construção

O contrato é assinado com escopo resumido, preço fechado e cronograma otimista. Durante a obra, surgem serviços não previstos, o cliente pede mudanças e a medição passa a ser discutida a cada etapa.

Por que exige atenção jurídicaO Código Civil distingue a empreitada apenas de lavor da que inclui material, e define quem responde pelos riscos até a entrega. O contrato é o que sustenta a medição, o aditivo, a retenção de garantia e o recebimento da obra, provisório e definitivo. Sem critério escrito, cada divergência vira negociação.

O que costuma dar errado

  • Escopo genérico, sem memorial descritivo e sem lista do que não está incluído.
  • Aditivo combinado verbalmente e executado antes de formalizar.
  • Ausência de critério de medição, reajuste e reequilíbrio por variação de insumo.
  • Não prever retenção de garantia, recebimento e prazo para apontar falhas.

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02

Atraso, inadimplemento e paralisação

A obra atrasa por chuva, falta de material ou pela própria aprovação do cliente, e as medições deixam de ser pagas. A construtora reduz o ritmo, o cliente notifica, e cada lado acusa o outro de ter descumprido primeiro.

Por que exige atenção jurídicaA mora de uma parte autoriza reações da outra, mas o caminho precisa ser formal: notificação, prazo, registro do motivo do atraso e, quando cabível, suspensão regular dos serviços. Parar a obra sem essa base costuma inverter a posição jurídica de quem tinha razão.

O que costuma dar errado

  • Parar a obra sem notificar e sem registrar o inadimplemento do contratante.
  • Não documentar chuva, embargo, atraso de aprovação ou falta de frente de serviço.
  • Aceitar prorrogações sucessivas sem aditivo, perdendo o direito à multa e ao reequilíbrio.
  • Deixar de comunicar formalmente a impossibilidade de manter preço e prazo.

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03

Incorporação, vendas e distrato

O empreendimento é lançado, as vendas começam e, meses depois, aparecem desistências, questionamentos sobre corretagem e cobranças de comprador sobre prazo e metragem.

Por que exige atenção jurídicaA incorporação exige registro prévio com memorial completo, e o patrimônio de afetação altera a forma de devolução em caso de desfazimento. A lei do distrato fixou percentuais de retenção e prazos de devolução, e o contrato de venda precisa trazer quadro-resumo com as informações essenciais.

O que costuma dar errado

  • Vender antes de concluir o registro da incorporação.
  • Contrato sem quadro-resumo e sem cláusulas de tolerância e penalidade redigidas com clareza.
  • Política de distrato improvisada, sem critério uniforme de retenção e prazo.
  • Não separar o que é corretagem do que é preço, o que gera discussão na devolução.
04

Vícios construtivos e responsabilidade civil

Dois anos após a entrega, o condomínio reúne laudos de infiltração, trinca e problema de impermeabilização, e notifica a construtora. Em paralelo, um comprador ajuíza ação individual pelo mesmo tema.

Por que exige atenção jurídicaHá prazo legal de garantia pela solidez e segurança da obra, com prazo próprio para reclamar depois de constatado o defeito, e as regras de consumo convivem com as do Código Civil. A qualidade da defesa depende do que foi documentado: projeto, ensaios, diário de obra, manual do proprietário e atendimentos de assistência técnica.

O que costuma dar errado

  • Não manter diário de obra, ensaios e registros fotográficos organizados.
  • Ignorar a notificação do condomínio e perder a chance de acordo técnico.
  • Atender reclamações sem registrar o que foi feito, o que enfraquece a defesa.
  • Não acionar subempreiteiro e seguradora no momento certo.

Como o escritório atua

  • Defesa em ações de vício construtivo
  • Assistência técnica e acompanhamento de perícia
  • Acordo técnico com condomínio e compradores
  • Ação de regresso contra subempreiteiros e fornecedores
05

Fornecedores, subempreiteiros e equipe em obra

A obra reúne fornecedores de material, subempreiteiros de estrutura, instalações e acabamento, e prestadores que entram e saem do canteiro. Cada um com contrato próprio, quando há contrato.

Por que exige atenção jurídicaNa terceirização, a contratante pode responder por verbas trabalhistas do prestador se não fiscalizar o contrato, e o canteiro exige cumprimento das normas de segurança, com repercussão civil e administrativa em caso de acidente. O contrato de fornecimento define prazo, qualidade, garantia e o que acontece no atraso da entrega.

O que costuma dar errado

  • Contratar subempreitada sem contrato escrito e sem exigir documentação regular.
  • Não guardar comprovação da fiscalização das obrigações trabalhistas e de segurança.
  • Fornecimento sem cláusula de prazo, garantia e multa por atraso.
  • Deixar de registrar entrega, conferência e recusa de material fora de especificação.

Como o escritório atua

06

Societário, crédito e documentação do empreendimento

O empreendimento nasce em uma sociedade de propósito específico, com investidor, permuta de terreno e financiamento. Ao mesmo tempo, a empresa carrega recebíveis em atraso e uma pasta de licenças a renovar.

Por que exige atenção jurídicaA estrutura societária define responsabilidade, entrada e saída de investidores e a forma de distribuir resultado. Permuta, garantias e financiamento exigem contratos articulados entre si, e licenças, alvarás e habite-se condicionam a entrega e a averbação da construção.

O que costuma dar errado

  • Constituir SPE sem acordo que trate de aportes, decisões e saída.
  • Permuta formalizada sem garantia registrada na matrícula.
  • Deixar recebíveis vencerem sem cobrança organizada.
  • Perder prazo de defesa em autuação ou embargo, o que agrava o custo da obra.

Soluções jurídicas aplicáveis

Assessoria jurídica recorrente para construtoras e incorporadoras

Obra é sequência de decisões com prazo curto: assinar, aditar, notificar, medir, entregar. A assessoria recorrente coloca o jurídico dentro desse fluxo, padroniza os contratos usados em todos os canteiros e preserva a documentação que vai sustentar a defesa anos depois, quando a garantia ainda estiver correndo.

Assessoria mensal

Consultas da diretoria e da engenharia, revisão de contratos e aditivos, notificações e orientação em conflitos de obra, com prazo de resposta combinado.

Padronização contratual

Projeto pontual para refazer os modelos de empreitada, subempreitada, fornecimento e venda de unidades.

Estruturação de empreendimento

SPE, permuta, incorporação, memorial e contratos de venda, do terreno ao registro das unidades.

Contencioso e crédito

Defesa em ações de compradores e de vícios, cobrança de medições e recebíveis, com relatório periódico.

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Atendimento no litoral de São Paulo e em todo o país

O escritório fica em Santos e atende presencialmente toda a Baixada Santista. Para empresas e condomínios de outras cidades de São Paulo e de outros estados, o trabalho é conduzido à distância: reuniões por videochamada, documentos assinados eletronicamente e processos eletrônicos.

Perguntas frequentes do setor

Qual é o prazo de garantia da obra?

A lei prevê prazo de garantia pela solidez e segurança da construção, com prazo próprio para reclamar a partir do aparecimento do defeito. Nas relações de consumo, também incidem os prazos do Código de Defesa do Consumidor. A contagem depende do tipo de vício e da data em que ele se manifestou.

A construtora pode parar a obra se o cliente não paga?

Pode, em regra, diante do inadimplemento da outra parte, mas o caminho deve ser formal: notificação, prazo e registro. Paralisar sem esse cuidado costuma gerar responsabilidade para quem parou.

Aditivo verbal tem validade?

Pode ter, mas a prova é o problema. Sem aditivo escrito, discutem-se preço, prazo e escopo do serviço extra, quase sempre em desvantagem para quem executou.

Podemos vender unidades antes do registro da incorporação?

Não. O registro prévio da incorporação é exigência legal, e a venda anterior expõe a incorporadora a responsabilização e à nulidade dos contratos.

O que muda com o patrimônio de afetação?

Ele separa o empreendimento do patrimônio geral da incorporadora, o que protege os compradores e altera regras de devolução no distrato e de prazo para pagamento.

O condomínio pode processar a construtora por vício?

Sim, em relação às áreas comuns, e cada proprietário pode agir quanto à sua unidade. Por isso a documentação técnica da obra é decisiva.

A construtora responde por dívida trabalhista do subempreiteiro?

Pode responder de forma subsidiária quando não fiscaliza o cumprimento das obrigações. A comprovação da fiscalização é a defesa possível.

Atendem construtoras fora da Baixada Santista?

Sim. O atendimento presencial é em Santos e região, e para empresas de outras cidades o trabalho é feito à distância, com reuniões por videochamada e assinatura eletrônica.

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