Direito Imobiliário: orientação jurídica para comprar, vender, alugar, regularizar e resolver conflitos

A matrícula atualizada, as certidões do vendedor e do imóvel, a situação de IPTU e condomínio, a regularidade da construção e o contrato. A propriedade só passa para o comprador com o registro da escritura no cartório (Código Civil, art. 1.245), e por isso a análise deve vir antes de pagar sinal.

Em regra, sim, para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Contratos particulares podem existir, mas oferecem menos segurança, e o registro da escritura é o que efetivamente transfere a propriedade.

Se o contrato prevê tolerância clara de até 180 dias, ela precisa ser respeitada. Depois disso, sem culpa do comprador, é possível pedir a resolução com devolução integral dos valores ou manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso, proporcional por dia (Lei 4.591/1964, art. 43-A). O contrato pode ter condições específicas.

Em regra, até 25% do valor pago, ou até 50% se a obra estiver sob patrimônio de afetação (Lei 13.786/2018). Podem ser descontados também valores como fruição do imóvel, impostos e comissão de corretagem, conforme o caso. Retenções acima do previsto em lei podem ser questionadas.

A garantia de solidez e segurança dura 5 anos (Código Civil, art. 618), e a ação deve ser proposta em até 180 dias do aparecimento do vício. Em relação de consumo, o vício oculto deve ser reclamado em 90 dias da descoberta (CDC, art. 26, § 3º). Um laudo técnico ajuda a provar a causa e o momento.

Sim, em igualdade de condições. O locador deve notificá-lo com as condições da venda, e ele tem 30 dias para responder (Lei 8.245/1991, arts. 27 e 28). Se a venda é feita sem a notificação, o inquilino pode pedir perdas e danos ou, cumpridos os requisitos, adquirir o imóvel em até 6 meses do registro (art. 33).

No máximo três meses de aluguel, em dinheiro, depositados em caderneta de poupança, com os rendimentos pertencendo ao inquilino na devolução (Lei 8.245/1991, art. 38, § 2º). A lei admite uma só modalidade de garantia por contrato, e exigir mais de uma é contravenção penal.

Em regra, não. A multa deve ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato (Lei 8.245/1991, art. 4º). Em caso de transferência do trabalho para outra cidade, com aviso por escrito de 30 dias, a multa pode não ser devida.

Em regra, o inquilino pode evitar a rescisão pagando o débito, com os acréscimos legais, em até 15 dias da citação (Lei 8.245/1991, art. 62). Esse prazo é curto, e por isso procurar orientação logo é importante.

Sim. A multa precisa ter base na convenção, notificação prévia e prova do fato, e respeitar os limites do Código Civil (art. 1.336, § 2º, e art. 1.337). Sem isso, pode ser anulada. Pagar sem ressalva pode dificultar a devolução depois.

O STJ fixou, no Tema 949, que a cobrança de cotas condominiais prescreve em 5 anos. A taxa prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo, o que acelera a cobrança.

O STJ decidiu, no Tema 1.113, que a base de cálculo é o valor de mercado e que o valor da transação declarado tem presunção de veracidade, só afastada em processo administrativo próprio. Valores arbitrados sem esse processo podem ser contestados, com laudo e documentos.

Depende do tempo de posse, dos documentos e da situação da matrícula. Os caminhos mais comuns são a usucapião (judicial ou no cartório), a adjudicação compulsória, a instituição de condomínio e a regularização fundiária. A análise dos documentos é o ponto de partida.

Nos financiamentos com alienação fiduciária, o atraso pode levar à consolidação da propriedade em nome do banco e ao leilão do imóvel, depois de notificado o devedor. Há prazos e direitos do devedor que variam conforme o contrato e a legislação aplicável, e por isso agir antes da consolidação costuma ser decisivo.