Imobiliário
Assessoria jurídica na compra de imóvel
A compra de um imóvel se decide antes da assinatura. A análise da matrícula, das certidões do vendedor e das dívidas do bem revela riscos que dificilmente aparecem depois sem prejuízo.
Falar com o escritório pelo WhatsAppO problema
A maior parte dos conflitos imobiliários nasce de algo que estava nos documentos e não foi lido: um imóvel penhorado, um vendedor com execução em curso, uma construção sem averbação, um inventário não concluído.
Quem compra confia no corretor, no cartório e na aparência do imóvel. Cada um desses atores cumpre um papel, mas nenhum deles tem o dever de avaliar o risco do comprador.
O que a análise verifica
- Matrícula atualizada: proprietário atual, ônus, penhoras, hipotecas, usufruto e área registrada.
- Certidões do vendedor: distribuições cíveis, fiscais, trabalhistas e de execuções, no domicílio e no local do imóvel.
- Situação do imóvel: IPTU, condomínio, foro e laudêmio em terreno de marinha, débitos que acompanham o bem.
- Regularidade da construção: habite-se e averbação da área construída.
- Capacidade de quem vende: espólio, inventário em curso, procuração, pessoa jurídica e poderes do representante.
Fraude contra credores e fraude à execução
Comprar de quem já responde a processos pode levar à anulação da venda, ainda que o comprador tenha pago o preço. A certidão de distribuições e a análise da situação do vendedor são a defesa possível contra esse risco.
A boa-fé do comprador se demonstra com documentos, não com declarações. Guardar as certidões obtidas na data da compra é parte da proteção.
O contrato e o registro
- 1.Compromisso de compra e venda com preço, prazos, condições de entrega e consequências do descumprimento.
- 2.Pagamento vinculado à apresentação das certidões e à ausência de pendências.
- 3.Escritura pública lavrada em tabelionato, ou instrumento próprio nos financiamentos.
- 4.Recolhimento do ITBI e registro no cartório de registro de imóveis: só ele transfere a propriedade.
Documentos para a primeira análise
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida há poucos dias.
- Documentos pessoais do vendedor e do comprador, e certidão de casamento, se houver.
- Certidões negativas do vendedor, cíveis, fiscais, trabalhistas e de execuções.
- Carnê de IPTU e declaração de quitação do condomínio.
- Contrato, proposta ou minuta que a imobiliária apresentou.
Prazos que importam
- Validade das certidões
- Certidões costumam valer de 30 a 90 dias. A análise precisa ser feita perto da assinatura, e não meses antes.
- ITBI e registro
- O prazo de recolhimento do ITBI é definido pelo município. Enquanto o título não é registrado, o comprador não é proprietário.
Base legal
Código Civil, arts. 1.245 a 1.247 (aquisição pelo registro) e arts. 158 a 165 (fraude contra credores). Código de Processo Civil, art. 792 (fraude à execução). Lei 6.015/1973 (registros públicos).
Perguntas frequentes
O cartório não verifica tudo isso?
O tabelionato exige determinados documentos e faz as advertências legais, mas não avalia o risco do negócio para o comprador nem investiga a situação patrimonial do vendedor.
Comprei com contrato particular. Sou dono?
Não. A propriedade se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis. Antes disso, o comprador tem direitos contratuais, não a propriedade.
A assessoria atrasa a compra?
A análise costuma ser concluída em poucos dias, prazo menor que o de liberação do financiamento. O que atrasa é descobrir uma pendência depois da assinatura.
Atendimento na Baixada Santista
O escritório fica em Santos e atende toda a região, além de casos de outras cidades à distância.
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Quer avaliar o seu caso?
Envie os documentos que você já tem. A análise começa por eles, e a orientação indica o caminho com os riscos e o custo de cada opção.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise de um caso concreto.