Quais documentos analisar antes de comprar um imóvel?
A análise documental prévia é a etapa mais barata da compra de um imóvel e a que evita as discussões mais caras.
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Na compra de um imóvel, a negociação de preço costuma receber semanas de atenção, enquanto a análise dos documentos recebe alguns minutos. A proporção deveria ser outra: é na documentação que aparecem as pendências capazes de comprometer o negócio depois de assinado.
A matrícula atualizada é o ponto de partida
A matrícula é a biografia do imóvel. Ela mostra a cadeia de proprietários, a descrição da área, e as anotações que interessam: hipotecas, penhoras, usufruto, indisponibilidade, alienação fiduciária e ações em andamento. Uma matrícula emitida há meses não serve; a certidão precisa ser recente.
Certidões do vendedor
O objetivo é verificar se existem ações ou dívidas capazes de atingir o negócio, especialmente aquelas que possam caracterizar alienação em fraude a credores ou a execução. A verificação abrange pessoa física e, quando for o caso, a pessoa jurídica proprietária e seus sócios.
Situação do imóvel
- Certidão negativa de débitos de IPTU e de taxas municipais.
- Declaração de quitação de despesas condominiais, quando aplicável.
- Regularidade da construção junto à prefeitura: habite-se, averbação e conformidade da área construída.
- Existência de ocupantes, locatários ou direito de preferência de terceiros.
- Confrontação entre a área da matrícula, a do carnê de IPTU e a real.
Imóvel na planta exige leitura adicional
Na aquisição de unidade em construção, a análise inclui o registro da incorporação, o memorial descritivo, o prazo de entrega com a tolerância prevista, as consequências do atraso e as regras de distrato — tema que possui disciplina legal específica e cláusulas que variam bastante entre empreendimentos.
Do contrato ao registro
A assinatura do contrato não transfere a propriedade. No sistema brasileiro, a transferência ocorre com o registro do título no cartório de registro de imóveis competente. Enquanto isso não acontece, o comprador ainda não é proprietário, com todas as consequências que isso implica.
Quem compra um imóvel compra também o histórico dele. A documentação é onde esse histórico está escrito.
Este material tem caráter informativo e não substitui a análise documental do caso concreto.