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Meireles Advocacia & Consultoria

Administradoras de condomínio e síndicos profissionais

Advogado para administradoras de condomínio e síndicos profissionais

A administradora e o síndico profissional respondem, ao mesmo tempo, por dezenas de condomínios, cada um com sua convenção, seu conselho e seus conflitos. Uma minuta de cobrança mal feita se repete em todos os prédios; uma assembleia mal convocada pode anular decisões importantes; um repasse atrasado vira desconfiança de todo o conselho. Para quem administra em escala, o jurídico precisa funcionar como processo, e não como resposta a cada problema.

Para administradoras de condomínio, síndicos profissionais pessoa física ou jurídica e empresas de gestão predial que atendem condomínios residenciais e comerciais em Santos, São Vicente, Guarujá, Praia Grande e região.

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Os principais problemas de administradoras de condomínio e síndicos profissionais

Os seis blocos abaixo cobrem a rotina jurídica de quem administra condomínios em escala. Em cada um: o que acontece, por que é uma questão jurídica e o erro que costuma colocar a administradora ou o síndico no centro do conflito.

01

Cobrança de cotas em carteira

Cada condomínio tem uma lista de inadimplentes, e a cobrança é feita por e-mail, carta e telefone, sem padrão. Os casos chegam ao advogado tarde, com débitos de vários anos e documentos espalhados.

Por que exige atenção jurídicaAs cotas condominiais aprovadas em assembleia são título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC), o que permite cobrar diretamente por execução, com penhora inclusive do próprio imóvel. A cobrança extrajudicial não pode expor o condômino. Um fluxo padronizado, com notificação, acordo formalizado e execução, encurta o tempo de recuperação.

O que costuma dar errado

  • Esperar muitos meses para iniciar a cobrança judicial.
  • Fazer acordos sem documento que permita executar direto.
  • Expor inadimplentes em quadro de avisos ou grupos de mensagens.
  • Não ter as atas de aprovação das cotas organizadas para a execução.

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02

Assembleias, convocações e quórum

A assembleia aprovou uma obra cara, mas um condômino questiona a convocação, o quórum ou a forma da votação virtual. A decisão é suspensa e a obra para.

Por que exige atenção jurídicaO Código Civil exige convocação de todos os condôminos e prevê quóruns diferentes conforme a matéria, como obras úteis, voluptuárias e alteração da convenção. Desde a Lei 14.309/2022, as assembleias podem ser eletrônicas, desde que a convocação informe como será a participação e a votação. Vícios formais são a principal causa de anulação de deliberações.

O que costuma dar errado

  • Convocar sem seguir o prazo e a forma da convenção.
  • Aprovar obra sem o quórum exigido para aquele tipo de obra.
  • Fazer assembleia virtual sem regras claras de acesso e votação.
  • Redigir atas genéricas, sem registrar votos e presenças.

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  • Modelos de edital e de ata
  • Regras para assembleias eletrônicas
  • Defesa de deliberações questionadas
03

Responsabilidade e prestação de contas do síndico

O conselho desconfia das contas, um grupo de condôminos pede a destituição do síndico e ameaça responsabilizá-lo por um prejuízo com uma obra ou um fornecedor.

Por que exige atenção jurídicaO síndico deve prestar contas anualmente e quando exigido, e responde pelos prejuízos causados por má gestão, excesso de poderes ou descumprimento da convenção. A destituição exige assembleia especialmente convocada e o quórum previsto em lei. Funções administrativas podem ser delegadas a terceiros, com aprovação da assembleia, sem afastar a responsabilidade do síndico.

O que costuma dar errado

  • Contratar fornecedores sem cotação e sem aprovação quando exigida.
  • Atrasar a prestação de contas ou apresentá-la sem documentos.
  • Misturar recursos de condomínios diferentes.
  • Não contratar o seguro obrigatório da edificação.

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04

Contrato com o condomínio e troca de administradora

O condomínio decide trocar de administradora no meio do contrato. A nova administradora não recebe os documentos, os saldos não batem e a antiga cobra multa rescisória.

Por que exige atenção jurídicaO contrato de administração define escopo, remuneração, prazo, multa e, principalmente, as obrigações na saída: entrega de documentos, prestação de contas final e transferência de saldos e acessos. Sem essas cláusulas, a transição vira disputa. A administradora responde pelos valores que recebe em nome do condomínio.

O que costuma dar errado

  • Usar contrato sem escopo definido e sem regras de transição.
  • Não formalizar a entrega de documentos e saldos na saída.
  • Cobrar multa rescisória desproporcional e gerar conflito com o conselho.
  • Assumir a carteira sem auditoria da gestão anterior.

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05

Funcionários, terceirizados e portaria

O condomínio tem porteiros, zeladores e faxineiros próprios e terceirizados. Um ex-funcionário entra com reclamação trabalhista, e a empresa de portaria terceirizada deixa de pagar os salários.

Por que exige atenção jurídicaO condomínio é empregador de seus funcionários e responde de forma subsidiária pelas dívidas trabalhistas das terceirizadas. A convenção coletiva dos empregados em condomínios de Santos e região tem regras próprias de jornada e benefícios. A administradora que faz a folha precisa acompanhar essas regras.

O que costuma dar errado

  • Aplicar escalas sem observar a convenção coletiva da categoria.
  • Contratar portaria terceirizada sem fiscalizar os recolhimentos.
  • Demitir sem conferir estabilidades e verbas.
  • Deixar de registrar a jornada dos funcionários.

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06

Câmeras, portaria remota e dados dos moradores

Um morador pede as imagens das câmeras de um incidente na garagem, outro reclama que seus dados foram compartilhados no grupo do prédio, e a portaria remota guarda biometria de todos.

Por que exige atenção jurídicaO condomínio e a administradora tratam dados pessoais de moradores, visitantes e funcionários e estão sujeitos à LGPD. Imagens de câmeras, biometria e cadastros exigem finalidade definida, controle de acesso e prazo de guarda. Pedidos de acesso a imagens precisam de critério, especialmente quando envolvem terceiros.

O que costuma dar errado

  • Compartilhar listas de inadimplentes ou dados de moradores em grupos.
  • Entregar imagens de câmeras sem critério nem registro.
  • Contratar portaria remota sem cláusulas de proteção de dados.
  • Não ter política de privacidade nem prazo de guarda das imagens.

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Soluções jurídicas aplicáveis

Assessoria jurídica para a carteira de condomínios

Quem administra muitos condomínios precisa de respostas rápidas e de documentos padronizados que funcionem em todos os prédios. A assessoria recorrente organiza a cobrança, os modelos e as dúvidas do dia a dia, com relatório por condomínio para apresentar ao conselho.

Assessoria mensal

Consultas da equipe e dos síndicos, revisão de editais, atas, contratos e comunicados.

Carteira de cobrança

Gestão contínua dos inadimplentes de todos os condomínios, com relatório por prédio.

Padronização

Modelos de edital, ata, notificação, contrato de administração e política de dados.

Contencioso

Ações de cobrança, anulação de assembleia, responsabilidade do síndico e trabalhistas.

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Atendimento no litoral de São Paulo e em todo o país

O escritório fica em Santos e atende presencialmente administradoras e síndicos de toda a Baixada Santista, inclusive em assembleias quando necessário. Para carteiras em outras cidades, o trabalho é conduzido à distância, com reuniões por videochamada e processos eletrônicos.

Perguntas frequentes do setor

A cota condominial pode ser cobrada direto por execução?

Sim. As contribuições aprovadas em assembleia e previstas na convenção são título executivo extrajudicial, o que permite iniciar a cobrança por execução, sem passar por uma ação de conhecimento.

Assembleia virtual de condomínio é válida?

Sim. Desde a Lei 14.309/2022, as assembleias podem ser realizadas de forma eletrônica, desde que a convocação informe como os condôminos vão acessar, participar e votar.

O síndico pode ser responsabilizado pessoalmente?

Pode, quando causa prejuízo ao condomínio por má gestão, excesso de poderes ou descumprimento da convenção. A prestação de contas documentada é a principal proteção.

Como funciona a destituição do síndico?

Por deliberação em assembleia especialmente convocada, com o quórum previsto no Código Civil e na convenção, garantindo ao síndico a oportunidade de se manifestar.

O condomínio responde pelas dívidas da empresa terceirizada?

Responde de forma subsidiária pelas verbas trabalhistas dos empregados que prestaram serviço no prédio. Fiscalizar os recolhimentos da terceirizada reduz esse risco.

O que deve constar no contrato de administração?

Escopo dos serviços, remuneração, prazo, multa, responsabilidade pelos valores recebidos e regras de transição na saída, com entrega de documentos e saldos.

Atendem administradoras de outras cidades?

Sim. O atendimento presencial é em Santos e região, e administradoras de outras cidades podem ser atendidas à distância, com processos eletrônicos.

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Conteúdo informativo, que não substitui a análise de um caso concreto.

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