Imobiliário
Prédios inclinados em Santos: condomínio, obras e compra e venda
Dezenas de edifícios da orla de Santos apresentam inclinação, resultado do solo argiloso e das fundações usadas na época da construção. Para quem mora ou tem um apartamento nesses prédios, as perguntas jurídicas são práticas: quem decide e paga a obra, como fica a venda e o que o comprador precisa saber.
Falar com o escritório pelo WhatsAppPor que o tema é jurídico, além de técnico
A inclinação é um problema de engenharia, mas as decisões em torno dela são do condomínio e dos proprietários. Contratar estudo, aprovar obra, ratear o custo, informar quem compra e negociar com o banco envolvem regras do Código Civil, da convenção do condomínio e do contrato de compra e venda.
Em prédios construídos há várias décadas, a responsabilidade da construtora em regra já não pode mais ser exigida. Por isso a discussão costuma se concentrar dentro do próprio condomínio e entre comprador e vendedor.
Quem decide a obra no condomínio
- Obras necessárias e urgentes, que preservam a segurança do prédio, podem ser iniciadas pelo síndico, que deve convocar assembleia em seguida.
- Obras necessárias não urgentes devem ser aprovadas em assembleia, com prestação de contas.
- Obras úteis dependem da maioria dos condôminos, e as voluptuárias, de dois terços.
- O estudo técnico e o projeto, assinados por engenheiro, são a base para enquadrar a obra e justificar o orçamento.
Rateio e inadimplência
O custo da obra é dividido na proporção da fração ideal de cada unidade, salvo regra diferente na convenção. A cota extra aprovada em assembleia é obrigação do proprietário e pode ser cobrada judicialmente, como as demais despesas de condomínio.
Discordar da obra não isenta o condômino do rateio. O caminho para quem entende que a deliberação foi irregular é questionar a assembleia, com base na convocação, no quórum e no conteúdo aprovado.
Na compra e venda de apartamento
O vendedor tem o dever de informar a inclinação, os laudos existentes e as obras aprovadas ou previstas. Omitir esse dado pode caracterizar vício oculto e dar ao comprador o direito de pedir abatimento do preço ou desfazer o negócio, dentro dos prazos legais.
Para quem compra, o recomendado é pedir atas das últimas assembleias, laudos técnicos e a situação das cotas extras antes de assinar. Bancos podem exigir vistoria específica ou recusar o financiamento, o que precisa entrar na negociação.
Documentos para a primeira análise
- Convenção e regimento interno do condomínio.
- Atas das assembleias que trataram da inclinação ou de obras.
- Laudos técnicos e relatórios de monitoramento do edifício.
- Orçamentos e contratos da obra, quando houver.
- Matrícula do apartamento e contrato de compra e venda, se for o caso.
Prazos que importam
- Vício oculto na compra
- O comprador de imóvel tem prazo de um ano para reclamar de vício oculto. Quando o vício só pode ser percebido mais tarde, o prazo conta de quando ele se tornou conhecido.
- Questionar a assembleia
- A anulação de deliberação irregular deve ser buscada sem demora, antes que a obra avance e os valores sejam cobrados.
Base legal
Código Civil, arts. 1.336, 1.341 e 1.350 (despesas e obras no condomínio), arts. 441 a 446 (vícios redibitórios) e art. 618 (responsabilidade do construtor).
Perguntas frequentes
Posso me recusar a pagar a obra de reaprumo?
Se a obra foi aprovada regularmente, a cota é obrigatória. A discordância deve ser levada à assembleia ou, havendo irregularidade, discutida judicialmente, mas não autoriza deixar de pagar.
Comprei sem saber que o prédio era inclinado. O que fazer?
Reúna o contrato, os anúncios e as mensagens da negociação. Se a inclinação não foi informada e não era aparente, pode haver direito ao abatimento do preço ou ao desfazimento da compra, observados os prazos.
A prefeitura paga a obra?
A obra é responsabilidade do condomínio. Programas públicos de apoio técnico podem existir, e vale consultar a prefeitura, mas o custo da intervenção em regra é dos condôminos.
Atendimento na Baixada Santista
O escritório fica em Santos e atende toda a região, além de casos de outras cidades à distância.
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