Laudêmio na venda de imóvel em Santos: quem paga e como é calculado

Laudêmio é o valor pago à União quando há transferência onerosa de imóvel situado em terreno de marinha, como uma venda ou uma permuta. Ele existe porque o terreno pertence à União e o que se transfere entre particulares é o direito de uso, seja o domínio útil no aforamento, seja a ocupação inscrita.

O laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Desde a Lei 13.465/2017, a construção não entra na base de cálculo, o que reduziu o valor em relação à regra anterior, especialmente em apartamentos, em que a fração do terreno é pequena.

A base é o valor que a SPU atribui ao terreno, e não o preço negociado entre as partes. Por isso o laudêmio pode ser bem menor do que 5% do preço do apartamento.

A lei atribui a obrigação a quem transfere, ou seja, ao vendedor. Nada impede, porém, que as partes combinem de forma diferente no contrato. O importante é que isso esteja escrito no compromisso de compra e venda, para que não haja discussão no momento da escritura.

Para lavrar a escritura de imóvel em terreno de marinha, o tabelionato exige a Certidão de Autorização para Transferência, a CAT, emitida pela SPU. Ela só é expedida se não houver débitos de foro ou taxa de ocupação e se o laudêmio, quando devido, estiver recolhido.

1. 01Verificar o cadastro do imóvel na SPU pelo número do RIP.
2. 02Conferir se o vendedor é quem consta como responsável no cadastro.
3. 03Quitar débitos anuais pendentes ou contestar os indevidos.
4. 04Gerar e pagar a guia do laudêmio.
5. 05Emitir a CAT e apresentá-la ao tabelionato dentro do prazo de validade.

1. 01Cadastro em nome de um proprietário anterior, porque vendas passadas não foram comunicadas à SPU.
2. 02Débitos antigos de taxa de ocupação, às vezes de períodos em que o vendedor nem era dono.
3. 03Divergência entre a área cadastrada e a área da matrícula.
4. 04Imóvel ainda em nome de pessoa falecida, sem inventário concluído.

Cada uma dessas pendências pode levar semanas para ser resolvida. Por isso a verificação na SPU deve acontecer no início da negociação, junto com as certidões do vendedor, e não na véspera da escritura.

O laudêmio incide apenas na transferência onerosa. Na herança e na doação ele não é cobrado. Mesmo assim, o cadastro na SPU precisa ser atualizado em nome de quem recebeu o imóvel, e débitos anuais pendentes precisam ser regularizados.

O compromisso de compra e venda deve prever quem paga o laudêmio, quem providencia a CAT, o prazo para isso e a consequência de eventual débito na SPU descoberto depois. Uma cláusula que condicione parte do pagamento à emissão da CAT protege o comprador sem prejudicar o vendedor de boa-fé.

O laudêmio é devido tanto na venda de imóvel aforado quanto na de imóvel em regime de ocupação. A diferença está no que se transfere: no aforamento, o domínio útil, que é um direito real registrado na matrícula; na ocupação, a inscrição como ocupante, que é uma situação cadastral perante a União. Em ambos os casos, a SPU precisa autorizar a transferência por meio da CAT e atualizar o cadastro depois da escritura.

Saber qual é o regime do imóvel também ajuda a estimar as despesas anuais do comprador. Um imóvel em ocupação paga taxa anual de 2% sobre o valor do domínio pleno, enquanto um imóvel aforado paga foro de 0,6%. Para quem compra, essa diferença pesa no custo de manter o imóvel ao longo dos anos.

1. 01Antes da proposta: o vendedor consulta o extrato do imóvel na SPU e confere se está em seu nome e sem débitos.
2. 02No compromisso de compra e venda: as partes definem quem paga o laudêmio, quem providencia a CAT e o prazo para isso.
3. 03Durante a negociação: eventuais débitos anuais são quitados ou contestados, e o cadastro é corrigido, se necessário.
4. 04Antes da escritura: o laudêmio é calculado e recolhido, e a CAT é emitida.
5. 05Na escritura: o tabelionato confere a CAT e lavra o ato.
6. 06Depois do registro: o comprador providencia a atualização do cadastro na SPU, para passar a receber as cobranças em seu nome.

Depois do registro da escritura, o novo titular deve comunicar a transferência à SPU e atualizar o cadastro. Quando isso não é feito, as cobranças anuais continuam em nome do vendedor, o que gera débitos acumulados, dificuldades em uma venda futura e discussões entre as partes anos depois. O contrato pode prever esse prazo e a responsabilidade por eventuais encargos decorrentes do atraso.