Cobrança da SPU em Santos: quando a taxa de ocupação e o foro podem ser revistos

Terrenos de marinha são faixas de 33 metros contadas a partir da linha do preamar médio de 1831, ao longo do mar e das margens de rios e canais sob influência da maré. A Constituição atribui esses terrenos à União. Quem tem casa, apartamento ou loja sobre eles é titular de um direito de uso, não da propriedade plena do terreno.

Em Santos, cidade cercada pelo mar e pelo estuário, isso alcança grande parte da orla, áreas próximas ao porto e regiões de antigos mangues aterrados. Por isso é comum que o imóvel tenha um número de Registro Imobiliário Patrimonial, o RIP, e receba cobranças anuais da União, além do IPTU.

A cobrança anual depende do regime em que o imóvel está cadastrado na SPU:

1. 01Aforamento: o titular tem o domínio útil e paga o foro anual, de 0,6% do valor do domínio pleno.
2. 02Ocupação: o titular está inscrito como ocupante e paga a taxa de ocupação anual, de 2% do valor do domínio pleno.

O valor do domínio pleno é a base de cálculo e é definido pela SPU a partir de critérios de avaliação do terreno. Quando essa avaliação está desatualizada ou errada, a cobrança anual sai errada também.

1. 01Área do terreno ou fração ideal cadastrada maior do que a real, comum em prédios com muitas unidades.
2. 02Cobrança em nome de quem já vendeu o imóvel, porque o cadastro não foi atualizado após a escritura.
3. 03Valores de anos muito antigos, lançados depois do prazo que a lei dá à União.
4. 04Imóvel incluído em terreno de marinha sem que o procedimento de demarcação tenha observado as garantias dos interessados.
5. 05Multas e encargos calculados sobre períodos em que a cobrança não era devida.

A Lei 9.636/1998 estabelece que a União tem dez anos para constituir o crédito, por meio do lançamento, e cinco anos para exigi-lo depois de constituído. Isso significa que uma cobrança referente a um período muito antigo pode ter sido lançada fora do prazo, ou que um débito lançado há mais de cinco anos e não cobrado pode estar prescrito.

A análise é feita ano a ano. Não basta olhar a data do boleto: é preciso verificar quando cada valor foi lançado e se houve algum ato que interrompeu a contagem. É por isso que extratos completos do cadastro são mais úteis que o boleto isolado.

Para que um imóvel seja considerado terreno de marinha, é preciso que a linha de preamar tenha sido demarcada em procedimento próprio. O Supremo Tribunal Federal entendeu que os interessados conhecidos devem ser notificados pessoalmente nesse procedimento, e não apenas por edital. Quando isso não aconteceu, há espaço para discutir a inclusão do imóvel.

1. 01Obter o extrato do imóvel no cadastro da SPU, pelo número do RIP.
2. 02Conferir área, fração ideal, regime e valor do domínio pleno com a matrícula e a escritura.
3. 03Separar os débitos por ano de referência e data de lançamento.
4. 04Apresentar pedido administrativo de revisão à SPU, com os documentos que demonstram o erro.
5. 05Se o pedido for negado, avaliar a ação na Justiça Federal, que tem subseção em Santos.

Débitos com a União podem ser inscritos em dívida ativa e cobrados por execução fiscal, com penhora de bens. Além disso, a existência de débitos impede a emissão da certidão necessária para vender o imóvel. Deixar de pagar sem contestar não resolve: o caminho é questionar formalmente o que estiver errado e pagar o que for devido.

O boleto da SPU traz o número do RIP, o ano de referência, o tipo de receita, foro ou taxa de ocupação, e o valor com encargos. O extrato completo do imóvel, obtido no sistema da SPU, mostra mais: o regime de utilização, a área do terreno considerada, a fração ideal atribuída à unidade, o valor do domínio pleno e o histórico de lançamentos e pagamentos. É nesse extrato que os erros aparecem.

Em apartamentos, a fração ideal do terreno atribuída a cada unidade costuma ser pequena. Se o cadastro considera a área total do terreno, ou uma fração maior do que a da matrícula, a cobrança anual fica proporcionalmente maior. Comparar a fração do extrato com a da matrícula é uma das primeiras conferências a fazer.

1. 01O imóvel foi vendido e o novo proprietário não atualizou o cadastro: o vendedor continua recebendo boletos de um imóvel que já não é seu.
2. 02O imóvel passou por inventário e os herdeiros recebem cobranças em nome do falecido, acumuladas por anos sem que ninguém soubesse.
3. 03O valor do domínio pleno foi reajustado de uma vez, sem observar os critérios legais de atualização.
4. 04O terreno já teve o foro remido ou foi objeto de aquisição do domínio pleno, mas a cobrança continuou.
5. 05O imóvel fica fora da faixa demarcada e foi incluído por erro de georreferenciamento.

O pedido administrativo é analisado pela SPU, que pode corrigir o cadastro, cancelar lançamentos ou manter a cobrança. Enquanto isso, é recomendável acompanhar o processo e guardar o protocolo. Se a resposta for negativa ou não vier em prazo razoável, a discussão pode ser levada à Justiça Federal, onde também é possível pedir a suspensão da cobrança dos valores contestados, conforme o caso.

Quando parte dos valores é de fato devida, a estratégia costuma ser pagar ou parcelar o que não está em discussão e contestar apenas o que estiver errado. Isso reduz o risco de inscrição em dívida ativa e facilita a emissão das certidões necessárias para uma venda futura.