Imobiliário
Defeito construtivo: prazos, prova e responsabilidade
Defeito construtivo é um problema de prazo antes de ser um problema técnico. Há um prazo de garantia dentro do qual o construtor responde e há um prazo curto para agir depois que o vício aparece. Perder o segundo inutiliza o primeiro, e é o que mais acontece na prática.
Falar com o escritório pelo WhatsAppO problema
A trinca aparece, a infiltração volta a cada chuva, o piso solta. O morador aciona a construtora, que envia uma equipe, faz um reparo superficial e o problema retorna meses depois.
O ciclo se repete até que o prazo aperte. Quando o caso finalmente é analisado, a discussão deixa de ser sobre o reparo e passa a ser sobre quando o vício apareceu e o que foi feito desde então.
Os prazos que correm ao mesmo tempo
- Garantia legal de solidez e segurança na empreitada de edifícios e construções consideráveis: prazo irredutível de cinco anos, inclusive quanto ao solo.
- Prazo para agir depois do aparecimento do vício nessa hipótese: curto e contado da constatação, não da entrega.
- Na relação de consumo, prazo próprio para reclamar de vício em serviço durável, contado da entrega no vício aparente e da constatação no vício oculto.
- Garantia contratual oferecida pela construtora, que se soma à legal e costuma ter tabela por sistema construtivo.
- Prazo prescricional da pretensão indenizatória, que corre em paralelo.
Como conduzir o caso
- 1.Registrar a data em que o problema apareceu e fotografar desde o início.
- 2.Comunicar por escrito ao responsável, guardando protocolo e resposta.
- 3.Registrar cada visita técnica e cada reparo realizado, com o resultado.
- 4.Produzir laudo técnico que descreva a causa, e não apenas o sintoma.
- 5.Notificar formalmente, com prazo para solução definitiva.
- 6.Avaliar a ação judicial, com pedido de reparação ou de indenização conforme o caso.
Quem responde
Na empreitada, o construtor de materiais e execução responde pela solidez e segurança da obra. Quando há relação de consumo, a cadeia de fornecimento pode ser acionada, e a discussão sobre a origem do vício se resolve depois, entre os envolvidos.
Projeto, execução e material são causas diferentes, e o laudo é o que as separa. É por isso que um laudo que descreve a causa vale mais do que uma sequência de fotos do sintoma.
Em condomínio
Quando o vício está em área comum, quem tem legitimidade para reclamar é o condomínio, por meio do síndico, e a deliberação em assembleia costuma ser o primeiro passo formal.
Vício em unidade autônoma segue com o proprietário. Quando o mesmo problema aparece em várias unidades, vale avaliar a condução conjunta, que tende a ser mais eficiente e mais barata.
Documentos para a primeira análise
- Escritura, contrato de compra ou contrato de empreitada.
- Termo de entrega da obra ou de vistoria da unidade.
- Manual do proprietário e tabela de garantias da construtora.
- Fotos datadas, protocolos de atendimento e relatórios de visita técnica.
- Laudo técnico que aponte a causa do vício.
- Ata de assembleia, quando o vício está em área comum.
Base legal
Código Civil, artigo 618, quanto à garantia de solidez e segurança e ao prazo para agir, e Código de Defesa do Consumidor quanto ao vício do serviço e à responsabilidade na cadeia de fornecimento.
Perguntas frequentes
A garantia de cinco anos é o prazo para entrar com a ação?
Não. Cinco anos é o prazo de garantia dentro do qual o construtor responde pela solidez e segurança. Constatado o vício nesse período, corre um prazo próprio e curto para propor a ação, contado do aparecimento. Confundir os dois é o erro que mais inviabiliza casos.
A construtora fez vários reparos e o problema voltou. Isso conta a meu favor?
Conta, desde que documentado. Cada visita, cada relatório e cada retorno do problema demonstram que o vício não foi sanado e ajudam a marcar a data de constatação. Reparo sucessivo sem registro, ao contrário, costuma ser usado para sustentar que o problema já havia sido resolvido.
Preciso de laudo técnico?
Na prática, sim, quando o caso envolve causa construtiva. O laudo separa falha de projeto, de execução, de material e de uso, e é a partir dessa separação que se identifica o responsável e se dimensiona a reparação.
Atendimento na Baixada Santista
O escritório fica em Santos e atende toda a região, além de casos de outras cidades à distância.
Leia também
Quer avaliar o seu caso?
Envie os documentos que você já tem. A análise começa por eles, e a orientação indica o caminho com os riscos e o custo de cada opção.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise de um caso concreto.