Comprar, vender e administrar imóvel no Brasil morando fora

A situação fiscal vem antes do imóvel

Quem mudou de país e apresentou a comunicação e a declaração de saída definitiva passa a ser tratado como não residente para fins fiscais. Quem se mudou e não fez isso continua, perante a Receita, como residente, com obrigações de declaração que seguem correndo.

Essa distinção decide a tributação da venda, a forma de declarar o aluguel e até quem retém o imposto. Por isso ela é o primeiro ponto a verificar, antes de discutir preço, certidão ou escritura.

Vender do exterior

• Procuração pública com poderes expressos para alienar, dar quitação e receber valores, feita no consulado ou com apostila e tradução.
• CPF regular do vendedor e certidões pessoais atualizadas, exigidas pelo comprador e pelo cartório.
• Matrícula atualizada, certidões do imóvel e quitação de IPTU, condomínio e, em terreno de marinha, foro e laudêmio.
• Definição prévia de quem retém e recolhe o imposto sobre o ganho de capital, ponto que precisa constar do contrato antes da escritura.
• Caminho combinado para o recebimento e a eventual remessa do valor ao exterior, com o contrato de câmbio correspondente.

O ganho de capital do não residente

A venda de imóvel por não residente segue regra própria, com tributação do ganho de capital retida na fonte e responsabilidade atribuída ao adquirente ou ao procurador do vendedor. Não é o mesmo regime de quem mora no Brasil.

As isenções conhecidas, como a do único imóvel ou a da compra de outro imóvel residencial em prazo determinado, foram desenhadas para residentes e não se aplicam automaticamente a quem já saiu. Fechar negócio contando com uma isenção que não existe no caso é o erro mais caro desse tipo de operação, e ele aparece depois da escritura.

Comprar e alugar à distância

Na compra, a análise documental é a mesma de qualquer aquisição, e continua indispensável: matrícula, certidões do vendedor, situação do imóvel e regularidade da construção. A diferença é operacional: o ato se pratica por procurador, e a entrada de recursos do exterior se formaliza por contrato de câmbio.

Na locação, o ponto sensível é a administração cotidiana e o imposto sobre o aluguel recebido por não residente, que também tem retenção própria. Ter procurador com poderes definidos, e não apenas alguém de confiança informalmente, é o que evita problema quando o inquilino deixa de pagar.