Comissão de corretagem: quando é devida e como cobrar

Quando a comissão é devida

O Código Civil vincula a remuneração ao resultado: o corretor tem direito a receber quando consegue o resultado previsto no contrato de mediação, isto é, quando aproxima as partes e o negócio se realiza em razão desse trabalho. A assinatura não precisa acontecer na frente dele.

A lei vai além e garante a comissão mesmo quando o negócio não se efetiva por arrependimento das partes, desde que a aproximação tenha sido obtida. O corretor cumpriu a sua obrigação ao produzir o encontro de vontades; a desistência posterior é risco de quem desiste, não dele.

As três situações que mais geram disputa

• As partes fecham direto. O corretor apresenta o imóvel, conduz a negociação e, na assinatura, comprador e vendedor contratam entre si para economizar a comissão. Se o negócio foi fruto da mediação, a comissão continua devida, e a discussão passa a ser de prova.
• Exclusividade ajustada por escrito. Havendo exclusividade escrita, a remuneração integral é devida ainda que o negócio se realize sem a mediação do corretor, salvo se ficar comprovada a sua inércia ou ociosidade no período.
• Corretor dispensado e negócio fechado depois. Quando não havia prazo determinado e o dono do negócio dispensa o corretor, mas a venda se realiza depois como fruto daquela mediação, a corretagem é devida.

A prova é o que decide

A tese jurídica costuma favorecer o corretor. O que derruba a cobrança é a ausência de registro do trabalho realizado, e isso se constrói antes do conflito, não depois.

Autorização de venda assinada, com prazo, valor e condição da comissão, é o documento central. Na falta dela, sustentam a aproximação o registro de visitas, as propostas apresentadas por escrito, o histórico de mensagens com as duas partes e os anúncios veiculados com identificação do corretor.

Quem paga a comissão

Em regra, paga quem contratou o corretor, salvo ajuste diferente. Por isso a autorização escrita deve dizer expressamente quem responde pela remuneração e em que momento ela vence, sobretudo quando há mais de um corretor envolvido e o rateio precisa ficar definido.

Na venda de imóvel novo, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos repetitivos, admitiu a transferência da comissão ao comprador quando o preço total lhe é informado previamente, e considerou abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária. Quem comprou e foi cobrado sem essa informação prévia está em outra situação, tratada na página de distrato imobiliário.

Registro profissional e efeito prático

A intermediação imobiliária é atividade regulamentada e depende de inscrição no conselho regional. Prevalece o entendimento de que quem atua sem registro não pode cobrar a comissão judicialmente, ainda que tenha efetivamente aproximado as partes.

Esse ponto precisa ser verificado antes de qualquer cobrança, porque define se o caminho é a ação de cobrança ou outra via. Para imobiliárias, vale também conferir a regularidade dos corretores parceiros que atuam em nome da carteira.