Contratual
Atraso de obra: o que fazer entre contratante e executor
Atraso de obra raramente tem uma causa só: chuva, projeto incompleto, pagamento atrasado, subempreiteiro que saiu. A discussão jurídica começa exatamente aí, na apuração de quem deu causa, porque é isso que define quem paga a conta do tempo perdido.
Falar com o escritório pelo WhatsAppAntes de tudo, de quem é a causa
Em obra, o inadimplemento costuma ser recíproco. Antes de notificar, vale mapear o que consta do contrato e do cronograma, o que foi comunicado por escrito e quais eventos suspenderam legitimamente o prazo.
Essa análise decide a estratégia: quem está em mora não aplica multa ao outro com a mesma força, e uma notificação mal fundamentada costuma virar prova contra quem a enviou.
Causas que costumam suspender o prazo
- Falta de pagamento ou atraso nas medições aprovadas.
- Projeto incompleto, alterado ou não compatibilizado a tempo.
- Falta de frente de serviço ou de liberação do terreno pelo contratante.
- Eventos de força maior previstos em contrato, com comunicação no prazo.
- Pendência de licença, alvará ou ligação de concessionária a cargo do contratante.
O caminho quando o atraso é do executor
- 1.Reunir contrato, cronograma, medições, diário de obra e todas as comunicações.
- 2.Levantar o percentual efetivamente executado e compará-lo ao previsto.
- 3.Notificar formalmente, apontando o descumprimento e fixando prazo para retomada.
- 4.Aplicar a multa moratória prevista em contrato, a partir do que ele estabelece.
- 5.Avaliar a contratação de terceiro para concluir a obra, documentando o custo dessa substituição.
- 6.Discutir a rescisão por culpa e a recomposição do prejuízo, inclusive do custo adicional apurado.
Quando é o contratante que atrasa
A recíproca vale: falta de pagamento, projeto que não chega e frente de serviço indisponível autorizam a suspensão da obra pelo executor, desde que comunicada por escrito e fundamentada no contrato.
Parar a obra sem notificar é o erro que transforma uma razão legítima em abandono, com efeito oposto ao pretendido.
Isto não é atraso na entrega de imóvel comprado na planta
Esta página trata da relação contratual entre quem contrata e quem executa a obra. A situação de quem comprou imóvel em construção e não recebeu no prazo tem regras próprias, de prazo de tolerância e de indenização, e está tratada em página separada.
Documentos para a primeira análise
- Contrato, cronograma físico-financeiro e aditivos.
- Boletins de medição, comprovantes de pagamento e notas fiscais.
- Diário de obra, relatórios fotográficos e atas de reunião.
- Notificações trocadas e respostas recebidas.
- Orçamentos de terceiros para a conclusão dos serviços.
Base legal
Código Civil quanto à mora, à cláusula penal, às perdas e danos, à exceção de contrato não cumprido e à empreitada.
Perguntas frequentes
Posso simplesmente contratar outra empresa para terminar a obra?
O caminho seguro passa por notificação com prazo para retomada e pela documentação do estado em que a obra ficou. Substituir o executor sem esse registro dificulta cobrar dele o custo adicional e enfraquece a discussão sobre a culpa pela rescisão.
A multa por atraso prevista no contrato é sempre devida?
Ela é devida quando o atraso é imputável a quem a suporta e quando o contrato a prevê com clareza. Se parte do atraso decorreu de falta de pagamento, de projeto ou de liberação, a multa tende a ser reduzida ou afastada nessa proporção.
O empreiteiro pode parar a obra por falta de pagamento?
A suspensão é possível nas hipóteses que a lei e o contrato preveem, inclusive por culpa do contratante. O que a torna legítima é a comunicação prévia e por escrito, com indicação do motivo e prazo para regularização.
Atendimento na Baixada Santista
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