Usucapião extrajudicial em Santos: como funciona a usucapião em cartório

A usucapião extrajudicial está regulada pelo artigo 216-A da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015 e alterado pela Lei 13.465/2017. O procedimento é detalhado pelas normas do CNJ, originalmente no Provimento 65/2017, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.

O pedido é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Em Santos, há mais de um registro de imóveis, divididos por área da cidade, e a primeira tarefa é identificar qual deles é competente para o imóvel. Nas demais cidades da Baixada, como São Vicente, Guarujá, Praia Grande e Cubatão, o pedido vai ao registro de imóveis da respectiva comarca.

Qualquer modalidade de usucapião pode ser pedida em cartório: extraordinária, ordinária, especial urbana, familiar, entre outras. O que define se o caminho é viável não é a modalidade, mas a situação concreta:

1. 01a posse precisa estar bem documentada;
2. 02o imóvel precisa ser descrito tecnicamente com precisão;
3. 03não pode haver litígio que o cartório não consiga resolver.

A via extrajudicial é opcional. O possuidor pode escolher entre ela e a judicial, e também pode desistir do procedimento no cartório e levar a questão ao Judiciário.

O requerimento ao registro de imóveis deve ser assinado por advogado e instruído com:

1. 01Ata notarial lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e as circunstâncias.
2. 02Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional legalmente habilitado, como engenheiro ou arquiteto, com prova de anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional.
3. 03Assinaturas dos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nas matrículas dos imóveis confinantes, quando possível.
4. 04Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal da comarca, em nome do requerente e do proprietário registral, demonstrando que não há ações sobre o imóvel.
5. 05Justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como contratos, recibos e comprovantes de pagamento de tributos e taxas.

Também costumam ser exigidos documentos pessoais do requerente, certidão de casamento, se houver, e certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, se ele já estiver registrado.

A ata notarial é um documento lavrado pelo tabelião de notas, que comparece ao imóvel ou analisa documentos e declarações e registra, de forma objetiva, o que constatou. Na usucapião, ela descreve o imóvel, o tempo de posse, a forma como o possuidor exerce essa posse e os documentos apresentados.

O tabelião pode ouvir testemunhas, como vizinhos, e registrar suas declarações. Pode também fazer diligências no local e fotografar o imóvel.

Uma ata bem feita é decisiva. Ela deve contar a história da posse de forma coerente com os documentos: quando começou, como foi adquirida, quem ocupava antes, quais obras foram feitas, quem paga as contas. Lacunas ou contradições na ata geram exigências do registrador e podem inviabilizar o pedido.

Por isso, a ata não deve ser solicitada antes de o advogado organizar a prova. Primeiro se monta o conjunto de documentos, depois se leva ao tabelião.

O imóvel precisa ser descrito com precisão técnica: área, medidas, confrontações, localização. Essa descrição vai formar a nova matrícula ou atualizar a existente.

É comum que a realidade física do imóvel não coincida com o que consta na matrícula antiga. A casa ocupa parte do terreno vizinho, o muro foi construído alguns metros adiante, a área real é maior ou menor. A planta deve retratar a realidade da posse, e eventuais divergências precisam ser explicadas.

Em apartamentos, a descrição costuma seguir a especificação do condomínio já registrada, o que simplifica essa etapa.

Esse é o ponto mais sensível do procedimento. O registrador precisa dar ciência do pedido a várias pessoas:

1. 01titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel, como o proprietário registral;
2. 02titulares de direitos nas matrículas dos imóveis confinantes;
3. 03União, Estado e Município, que têm 15 dias para se manifestar;
4. 04terceiros eventualmente interessados, por meio de edital publicado.

Se os titulares e confrontantes já assinaram a planta, não precisam ser notificados. Caso contrário, o registrador os notifica pessoalmente ou pelo correio. Se não forem encontrados, a notificação é feita por edital.

Um ponto fundamental foi alterado pela Lei 13.465/2017: antes, o silêncio do notificado era considerado discordância, o que inviabilizava muitos pedidos. Agora, se o notificado não se manifestar no prazo de 15 dias, o silêncio é interpretado como concordância. Essa mudança tornou a via extrajudicial muito mais eficiente.

Se algum notificado, o poder público ou um terceiro apresentar impugnação, o registrador pode tentar promover a conciliação ou a mediação entre as partes. Se a impugnação for considerada infundada pelo registrador, o procedimento pode prosseguir, cabendo recurso.

Se não houver acordo e a impugnação for fundamentada, o registrador remete os autos ao juízo competente, e o requerente deverá emendar o pedido para adequá-lo ao procedimento judicial. O trabalho feito no cartório não se perde inteiramente, porque os documentos e a ata podem ser usados no processo.

Na Baixada Santista, a impugnação mais comum vem da União, quando o imóvel está em área de marinha ou acrescido de marinha. Por isso, verificar a situação do imóvel perante a Superintendência do Patrimônio da União antes de iniciar o pedido evita surpresas.

Superadas as etapas e não havendo impugnação pendente, o registrador analisa o pedido. Estando tudo em ordem, ele registra a aquisição da propriedade, abrindo nova matrícula ou atualizando a existente em nome do requerente.

A partir desse registro, o possuidor passa a ser proprietário formal, com todos os efeitos: pode vender, financiar, dar em garantia e transmitir aos herdeiros.

Se o seu imóvel está sem escritura e você quer saber se a usucapião em cartório é viável, o escritório pode avaliar os documentos, a matrícula e a situação dos confrontantes antes de qualquer custo com ata ou planta. O atendimento é em Santos ou online, pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato.

A usucapião extrajudicial costuma levar de seis meses a um ano e meio, a depender:

1. 01da organização prévia dos documentos;
2. 02da quantidade de notificações e da facilidade de localizar os notificados;
3. 03da necessidade de editais;
4. 04das exigências do registrador;
5. 05da manifestação dos entes públicos.

É significativamente mais rápida do que a via judicial, que em muitos casos leva vários anos.

Os custos da usucapião extrajudicial envolvem:

1. 01honorários advocatícios;
2. 02emolumentos da ata notarial, conforme tabela estadual;
3. 03honorários do engenheiro ou arquiteto pela planta e memorial descritivo;
4. 04certidões dos distribuidores e do registro de imóveis;
5. 05emolumentos do registro de imóveis pelo procedimento e pelo registro;
6. 06despesas com notificações e editais.

Os emolumentos seguem a tabela do Estado de São Paulo e variam conforme o valor do imóvel. Não incide ITBI, porque a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade.

A usucapião em cartório não é a melhor opção em todos os casos. A via judicial costuma ser mais adequada quando:

1. 01há conflito conhecido com o proprietário registral, herdeiros ou vizinhos;
2. 02a prova da posse depende principalmente de testemunhas, sem documentos;
3. 03o imóvel tem situação registral muito confusa, como sobreposição de matrículas;
4. 04há interesse público relevante, como suspeita de área pública;
5. 05o requerente não tem condições de arcar com os custos da via extrajudicial e precisa de gratuidade da justiça.

Uma avaliação prévia evita que o possuidor invista na via extrajudicial e precise recomeçar no Judiciário.

Os registradores costumam fazer exigências quando o pedido apresenta problemas como:

1. 01ata notarial genérica, sem descrever de forma concreta o início e a forma da posse;
2. 02divergência entre a área da planta e a área indicada na ata ou nos documentos;
3. 03ausência de anotação de responsabilidade técnica do profissional que assinou a planta;
4. 04certidões vencidas ou emitidas em nome errado;
5. 05falta de indicação clara da modalidade de usucapião e do fundamento legal;
6. 06ausência de prova da cadeia possessória quando se pretende somar posses anteriores.

Cada exigência atrasa o procedimento. Por isso, uma conferência cuidadosa de todos os documentos antes do protocolo costuma economizar meses.

É frequente que a matrícula de imóveis antigos da Baixada Santista contenha hipotecas de financiamentos quitados há décadas, penhoras de processos já encerrados ou outros ônus em nome do antigo proprietário.

Esses registros não impedem, por si só, a usucapião extrajudicial, mas os credores titulares desses direitos são, em regra, notificados. Como a usucapião é forma originária de aquisição, a jurisprudência discute em que medida os ônus anteriores subsistem após o registro. Em muitos casos, é recomendável tratar desses registros dentro do próprio procedimento, ou buscar o cancelamento separado quando o crédito já foi extinto.

A presença desses ônus deve ser avaliada antes do pedido, porque pode influenciar a escolha entre o cartório e a Justiça.

A lei exige advogado na usucapião extrajudicial porque o pedido envolve decisões jurídicas que vão além do preenchimento de formulários. Cabe ao advogado definir a modalidade adequada, montar a cadeia de posse, orientar o tabelião sobre os fatos a constar na ata, conferir a planta com o engenheiro, redigir o requerimento com a fundamentação legal e responder às exigências do registrador.

Também é o advogado quem avalia, ao longo do procedimento, se uma impugnação pode ser superada por acordo ou se é mais seguro levar o pedido ao Judiciário. Essa leitura estratégica evita que o possuidor gaste tempo insistindo em um caminho que não vai prosperar.