Usucapião em terreno de marinha na Baixada Santista: quando é possível

Terrenos de marinha são as faixas de terra de 33 metros medidos a partir da linha do preamar médio de 1831, ao longo da costa marítima e das margens de rios e lagoas que sofrem influência das marés. Os acrescidos de marinha são os terrenos que se formaram, natural ou artificialmente, para o lado do mar, a partir desses terrenos, por aterro ou deposição de sedimentos.

Ambos pertencem à União, por determinação do artigo 20 da Constituição Federal. São administrados pela Secretaria do Patrimônio da União.

Na Baixada Santista, a presença desses terrenos é enorme. Grande parte da orla de Santos foi formada por aterros, e bairros inteiros estão sobre acrescidos de marinha. O mesmo ocorre em trechos de São Vicente, Guarujá e nas margens dos canais e estuários da região. Muitos moradores só descobrem essa condição quando consultam a matrícula ou recebem a primeira cobrança da União.

A Constituição, nos artigos 183, parágrafo 3º, e 191, parágrafo único, estabelece que imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. O Código Civil repete a regra no artigo 102, e o Supremo Tribunal Federal a consolidou na Súmula 340.

Isso significa que ninguém pode se tornar proprietário pleno de um terreno de marinha pela posse, por mais longa que seja. A propriedade da União, que os juristas chamam de domínio direto, não se perde pelo tempo.

Mas os terrenos de marinha não são todos iguais do ponto de vista da sua utilização por particulares. A União pode autorizar o uso desses imóveis por dois regimes principais, e é aí que a análise da usucapião muda.

No aforamento, também chamado de enfiteuse, a União mantém o domínio direto do imóvel e transfere ao particular, o foreiro, o domínio útil. O foreiro pode usar, vender, deixar de herança e dar o imóvel em garantia, desde que pague o foro anual e, nas transferências onerosas, o laudêmio.

O domínio útil é um direito real de titularidade privada, registrado na matrícula. Embora o Código Civil de 2002 tenha proibido a criação de novas enfiteuses particulares, as enfiteuses de terrenos de marinha continuam regidas por legislação especial e seguem existindo.

Na ocupação, o particular tem apenas uma inscrição de ocupação perante a União, de natureza precária. Ele paga a taxa de ocupação anual e o laudêmio nas transferências, mas não recebe o domínio útil. A União pode, em tese, retomar o imóvel, observados os procedimentos legais.

A inscrição de ocupação não é um direito real pleno, e a posse do ocupante é exercida sobre bem público em regime de tolerância administrativa.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que é possível usucapir o domínio útil de imóvel em terreno de marinha quando ele já está aforado a um particular. O raciocínio é o seguinte: a usucapião, nesse caso, não atinge o domínio direto da União, que continua intacto. Ela atinge apenas o domínio útil, que pertence a um particular, o foreiro registrado.

Em outras palavras, a disputa se dá entre particulares. O possuidor que ocupa há anos, como dono, um imóvel cujo domínio útil está registrado em nome de outra pessoa pode adquirir esse domínio útil pela usucapião, passando a ser o novo foreiro perante a União.

Para isso, é preciso:

1. 01que o imóvel esteja sob regime de aforamento, com domínio útil registrado em nome de particular;
2. 02que estejam presentes os requisitos da modalidade de usucapião escolhida, como tempo de posse, posse com intenção de dono, continuidade e ausência de oposição;
3. 03que o pedido deixe claro que se busca o domínio útil, com respeito ao domínio direto da União.

A União deve ser cientificada do pedido. Na via judicial, sua participação pode deslocar a competência para a Justiça Federal, conforme o caso. Na via extrajudicial, a União é notificada pelo registrador e pode se manifestar.

Se o imóvel está em regime de ocupação, a situação é diferente. Não há domínio útil privado a ser usucapido, apenas a posse sobre bem público, que não gera usucapião. Nesse caso, a jurisprudência tende a rejeitar o pedido.

O mesmo vale para terrenos de marinha não cadastrados na União e para áreas que nunca foram objeto de aforamento ou ocupação regular.

Isso não significa que o morador esteja sem saída. Significa que o caminho de regularização é outro.

Para imóveis em regime de ocupação ou sem cadastro regular, as alternativas costumam ser:

1. 01Transferência da inscrição de ocupação para o nome do atual possuidor, junto à Secretaria do Patrimônio da União, com base nos documentos da cadeia de aquisição e no recolhimento do laudêmio devido.
2. 02Requerimento de aforamento, quando o ocupante preenche os requisitos legais para converter a ocupação em aforamento, adquirindo o domínio útil.
3. 03Aquisição do domínio pleno, nas hipóteses em que a legislação, como a Lei 13.240/2015 e a Lei 13.465/2017, autoriza a alienação de imóveis da União aos ocupantes ou foreiros, mediante pagamento.
4. 04Remição do foro, para quem já é foreiro, que permite adquirir o domínio direto e consolidar a propriedade plena, nas condições previstas em lei.
5. 05Regularização fundiária urbana (Reurb), quando se trata de núcleo urbano informal, inclusive em áreas da União, em articulação com o município.

Cada caminho tem custos, prazos e requisitos próprios, e a escolha depende do regime atual do imóvel e da documentação disponível.

Se o seu imóvel na Baixada Santista está em terreno de marinha e não tem escritura em seu nome, o primeiro passo é saber em qual regime ele está cadastrado na União. O escritório pode fazer essa verificação e indicar se a usucapião é viável ou se o caminho é outro. Fale pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato.

Algumas fontes ajudam a identificar a situação:

1. 01a certidão da matrícula, que costuma indicar o aforamento, o domínio útil ou o número do registro imobiliário patrimonial (RIP) da União;
2. 02os boletos de foro ou de taxa de ocupação, emitidos pela Secretaria do Patrimônio da União;
3. 03a consulta ao sistema da União pelo número do RIP ou pelo CPF do responsável;
4. 04a escritura de compra anterior, que muitas vezes menciona o laudêmio pago.

Se não houver nenhuma dessas indicações, mas o imóvel estiver próximo à orla, a canais ou a áreas de aterro, convém verificar a demarcação da linha de preamar médio na região, porque há imóveis em área de marinha que ainda não foram cadastrados.

A usucapião do domínio útil, por ser forma originária de aquisição, levanta discussões sobre a incidência de laudêmio. Há entendimento de que não há transmissão onerosa entre particulares na usucapião, o que afastaria o laudêmio, mas a questão deve ser analisada caso a caso junto à União.

Já o foro anual continua devido pelo novo foreiro após o registro, assim como as taxas de ocupação no caso dos imóveis nesse regime. Débitos antigos com a União merecem atenção: eles podem prescrever ou decair conforme os prazos da legislação patrimonial, e há casos em que a cobrança retroativa pode ser questionada.

1. 01certidão atualizada da matrícula;
2. 02boletos de foro, taxa de ocupação ou laudêmio;
3. 03número do RIP do imóvel, se houver;
4. 04contratos e recibos da cadeia de aquisição;
5. 05comprovantes de IPTU, condomínio e contas de consumo;
6. 06documentos pessoais do possuidor.

Quem pretende comprar um imóvel na orla da Baixada Santista com documentação incompleta deve redobrar a atenção. Antes de assinar, convém verificar:

1. 01o regime do imóvel perante a União, se aforamento ou ocupação, e se a inscrição está em nome do vendedor;
2. 02a existência de débitos de foro, taxa de ocupação ou laudêmio, que podem ser cobrados do novo responsável;
3. 03se o laudêmio de transferências anteriores foi recolhido, porque transmissões informais costumam deixá-lo pendente;
4. 04a necessidade de certidão de autorização para transferência emitida pela Secretaria do Patrimônio da União, exigida para a escritura;
5. 05a possibilidade concreta de regularização futura, por usucapião do domínio útil, transferência da ocupação ou aquisição do domínio pleno.

Comprar sem essa verificação significa assumir um imóvel que pode ser difícil de vender, financiar ou deixar aos herdeiros. Um parecer prévio sobre a documentação costuma custar muito menos do que uma regularização demorada depois da compra.

Imóveis em terreno de marinha sem regularização costumam acumular débitos de foro, taxa de ocupação e laudêmio de transferências antigas. Muitos moradores recebem cobranças retroativas de valores de vários anos atrás.

A legislação patrimonial da União prevê prazos de decadência para a constituição desses créditos e de prescrição para a sua cobrança, conforme a Lei 9.636/1998. Isso significa que parte das cobranças retroativas pode ser questionada, administrativa ou judicialmente, quando ultrapassa esses limites. A análise depende das datas de cada fato gerador e da data em que a União tomou conhecimento da transferência.

Antes de pagar ou parcelar uma cobrança antiga, vale verificar quais períodos ainda podem ser exigidos. Esse cuidado costuma reduzir de forma relevante o custo da regularização.