Usucapião em Santos e na Baixada Santista: modalidades, prazos e requisitos

Usucapião é o modo de adquirir a propriedade de um bem pela posse contínua, mansa e pacífica, exercida como se dono fosse, durante o prazo previsto em lei. Ao final desse prazo, o possuidor se torna proprietário, e a sentença ou a decisão do cartório apenas reconhece um direito que já existe.

A usucapião não é uma forma de "tomar" um imóvel de alguém. Ela existe para dar segurança jurídica a situações consolidadas pelo tempo, em que o proprietário formal abandonou o bem ou deixou de exercer seus direitos, enquanto outra pessoa cuidou, pagou e morou no imóvel como dona.

Toda modalidade de usucapião exige que a posse tenha algumas características:

1. 01Posse com intenção de dono: quem ocupa precisa agir como proprietário, cuidando, reformando, pagando tributos e se apresentando perante terceiros como dono. Quem ocupa por permissão do dono, como inquilino, comodatário ou caseiro, não tem essa intenção, e por isso não pode usucapir enquanto essa relação durar.
2. 02Posse contínua: sem interrupções relevantes durante o prazo exigido.
3. 03Posse mansa e pacífica: sem oposição judicial do proprietário durante o período. Conversas informais ou pedidos verbais não interrompem a posse, mas uma ação judicial do dono pedindo o imóvel de volta, em regra, interrompe.
4. 04Prazo mínimo: varia conforme a modalidade, de 2 a 15 anos.

É possível somar a posse de quem ocupava antes, desde que haja continuidade entre elas. Assim, quem comprou um imóvel por contrato de gaveta pode somar o seu tempo de posse ao do vendedor, se este também possuía o imóvel como dono.

O Código Civil, a Constituição e o Estatuto da Cidade preveem diferentes modalidades. A escolha da modalidade correta define o prazo exigido e os documentos necessários.

Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, exige posse por 15 anos, sem necessidade de justo título ou de boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou realizou nele obras ou serviços de caráter produtivo.

É a modalidade mais ampla. Não há limite de área nem exige que o possuidor não tenha outro imóvel.

Prevista no artigo 1.242 do Código Civil, exige posse por 10 anos, com justo título e boa-fé. Justo título é um documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade, mas que tem algum defeito, como um compromisso de compra e venda não registrado ou uma escritura com vício.

O prazo cai para 5 anos se o imóvel foi adquirido de forma onerosa com base em registro que depois foi cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico.

Prevista no artigo 183 da Constituição e no artigo 1.240 do Código Civil, exige posse por 5 anos, de área urbana de até 250 metros quadrados, utilizada como moradia do possuidor ou de sua família, desde que ele não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Esse direito só pode ser reconhecido uma vez para a mesma pessoa.

É uma modalidade muito utilizada na Baixada Santista, onde boa parte dos imóveis ocupados sem documentação são casas e apartamentos com área inferior a 250 metros quadrados.

Prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, permite que o cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel do casal adquira a parte do outro, que abandonou o lar, após 2 anos de posse exclusiva. Exige imóvel urbano de até 250 metros quadrados, usado como moradia, e que o possuidor não tenha outro imóvel.

O abandono que gera essa usucapião é o abandono voluntário e injustificado do lar e da família, não a simples saída de casa após a separação.

Prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade, permite que núcleos urbanos informais ocupados por população de baixa renda, em que não seja possível identificar o terreno de cada possuidor, sejam usucapidos coletivamente após 5 anos de posse. Cada morador recebe uma fração ideal do terreno.

Prevista no artigo 191 da Constituição, para área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, com moradia, após 5 anos. Na Baixada Santista, tem aplicação mais restrita, em áreas rurais de municípios como Itanhaém, Peruíbe e Mongaguá.

Desde 2015, a usucapião pode ser feita de duas formas:

1. 01Usucapião extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com ata notarial lavrada em tabelionato de notas, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
2. 02Usucapião judicial, por meio de ação proposta na Vara Cível da comarca onde o imóvel está localizado.

O caminho extrajudicial costuma ser mais rápido quando a documentação está organizada e não há oposição de confrontantes ou do proprietário registral. O caminho judicial é necessário quando há conflito, quando há impugnação no cartório que não pode ser resolvida, ou quando a situação documental é muito precária.

Escolher o caminho certo desde o início economiza tempo e dinheiro. Um pedido extrajudicial mal preparado pode ser rejeitado depois de meses, obrigando o possuidor a recomeçar na Justiça.

Se você mora há anos em um imóvel sem escritura em Santos ou em outra cidade da Baixada, o escritório pode analisar os documentos que você tem, o tempo de posse e a situação da matrícula, e indicar a modalidade e o caminho mais adequados. Fale pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato.

A usucapião depende de prova. Quanto mais documentos demonstrarem a posse ao longo dos anos, mais seguro é o pedido. São úteis:

1. 01contratos de compra e venda, cessões de direitos e recibos de pagamento;
2. 02carnês de IPTU pagos pelo possuidor ao longo dos anos;
3. 03contas de água, luz, gás e telefone em nome do possuidor ou de sua família, com o endereço do imóvel;
4. 04correspondências, boletos e documentos escolares com o endereço;
5. 05notas fiscais de reformas e materiais de construção;
6. 06fotografias antigas do imóvel e da família;
7. 07declarações de vizinhos e confrontantes;
8. 08comprovantes de pagamento de condomínio, no caso de apartamentos.

Na usucapião, o tempo é contado pelo que se consegue demonstrar. Vinte anos de posse sem nenhum documento podem valer menos do que doze anos bem comprovados.

Algumas situações aparecem com frequência na região e merecem atenção especial:

1. 01Terrenos de marinha: grande parte da faixa litorânea de Santos, São Vicente e Guarujá está em área de marinha, de propriedade da União. Bens públicos não podem ser usucapidos, mas a situação muda quando o imóvel já é aforado a particular. É um tema que exige análise específica.
2. 02Apartamentos sem escritura de prédios antigos: é comum em Santos encontrar unidades compradas por contrato que nunca foi registrado, às vezes de construtoras que já não existem.
3. 03Imóveis de herança não inventariada: famílias que moram há décadas em imóveis de parentes falecidos, sem inventário, podem ter caminhos diferentes, como o próprio inventário ou, em certas condições, a usucapião.
4. 04Loteamentos irregulares: em Praia Grande, São Vicente, Guarujá e Cubatão, há loteamentos com matrículas desatualizadas ou inexistentes, em que a usucapião ou a regularização fundiária podem ser o caminho.
5. 05Áreas de preservação e encostas: imóveis em áreas ambientalmente protegidas ou de risco podem ter restrições que afetam a regularização.

Nem todo imóvel sem escritura precisa de usucapião. Em alguns casos, existem caminhos mais simples:

1. 01Adjudicação compulsória: quando há contrato de compra quitado e o vendedor, ou seus herdeiros, se recusa a outorgar a escritura. Desde a Lei 14.382/2022, ela também pode ser feita em cartório.
2. 02Inventário: quando o imóvel está em nome de um parente falecido e os herdeiros estão de acordo.
3. 03Regularização fundiária urbana (Reurb): quando se trata de núcleo urbano informal, por iniciativa do município ou dos moradores, nos termos da Lei 13.465/2017.
4. 04Escritura simples: quando o vendedor está vivo, localizável e disposto a assinar.

A escolha depende da documentação existente, da relação com o proprietário registral e dos objetivos do possuidor.

A usucapião extrajudicial costuma levar de alguns meses a pouco mais de um ano, conforme a complexidade do imóvel e a resposta dos notificados. A judicial tende a ser mais demorada, frequentemente de dois a cinco anos, dependendo da necessidade de perícia e de citações por edital.

Os custos envolvem honorários advocatícios, ata notarial, emolumentos do registro de imóveis, planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado, certidões e, na via judicial, custas processuais e eventual perícia. Um ponto relevante: a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, e por isso não incide ITBI.

Muitos pedidos de usucapião são negados não porque o possuidor não tinha direito, mas porque o pedido foi mal preparado. Os erros mais comuns são:

1. 01Escolher a modalidade errada: pedir a usucapião especial urbana quando o possuidor tem outro imóvel, ou quando a área ultrapassa 250 metros quadrados, por exemplo.
2. 02Contar o prazo a partir de uma data que não pode ser provada: o tempo de posse precisa ter começo demonstrável por documentos ou testemunhas.
3. 03Ignorar a natureza da posse: quem entrou no imóvel como inquilino, caseiro ou por empréstimo precisa demonstrar quando e como passou a possuir como dono.
4. 04Descrever o imóvel de forma diferente da realidade: plantas com medidas imprecisas geram exigências e impugnações de vizinhos.
5. 05Não verificar a situação do terreno: pedidos sobre áreas públicas, de marinha ou de preservação são impugnados pelo poder público.

Uma análise prévia da matrícula, dos documentos e da história da posse reduz bastante esses riscos.

Nem toda usucapião envolve um imóvel inteiro. Em loteamentos antigos de São Vicente, Praia Grande e Guarujá, é comum que muros e construções tenham avançado alguns metros sobre o lote vizinho, e que essa situação tenha se mantido por décadas sem reclamação.

Nesses casos, é possível discutir a usucapião da faixa ocupada, desde que estejam presentes os requisitos da posse com intenção de dono pelo prazo legal. A planta e o memorial descritivo precisam indicar com precisão a área ocupada, e o vizinho titular da faixa será necessariamente notificado. Muitas vezes, a solução mais simples é um acordo de retificação de divisas, formalizado no registro de imóveis.