Usucapião de imóvel de herança: herdeiro pode usucapir a parte dos outros?

Com a morte do proprietário, a herança é transmitida imediatamente aos herdeiros, pelo princípio conhecido como saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil. Até a partilha, os herdeiros são coproprietários de todo o patrimônio, em condomínio, cada um com sua fração ideal.

Isso significa que, em regra, cada herdeiro tem direito de usar o imóvel, desde que não impeça o uso pelos demais. Quando um deles mora no imóvel, presume-se que o faz com a tolerância dos outros, e não como dono exclusivo. Essa presunção é o principal obstáculo à usucapião entre herdeiros.

O Superior Tribunal de Justiça passou a reconhecer que o herdeiro pode usucapir o imóvel da herança, inclusive as frações dos demais, quando exerce posse exclusiva, com intenção de dono, sem oposição dos outros herdeiros, pelo prazo legal. O entendimento parte da premissa de que o condomínio não impede a usucapião, desde que a posse do herdeiro deixe de ser uma posse em nome de todos e passe a ser uma posse exclusiva e inequívoca.

Em outras palavras, não basta morar no imóvel. É preciso demonstrar que o herdeiro agiu, durante o prazo da usucapião, como se fosse o único dono, de forma visível e sem que os demais se opusessem.

Além dos requisitos gerais da usucapião, a jurisprudência exige que fique demonstrado:

1. 01Posse exclusiva: o herdeiro ocupou sozinho o imóvel, sem dividir o uso com os demais e sem que eles exercessem qualquer ato de posse.
2. 02Intenção de dono em relação ao todo: o herdeiro agiu como proprietário de todo o imóvel, não apenas da sua parte.
3. 03Ausência de oposição: os demais herdeiros não reclamaram a posse, não pediram aluguel, não propuseram inventário ou ação de extinção de condomínio durante o prazo.
4. 04Prazo legal da modalidade escolhida, em geral a usucapião extraordinária, de 15 anos, ou 10 anos quando o imóvel é usado como moradia.

O ponto mais difícil costuma ser a prova da exclusividade e da intenção de dono. Atos que mostram essa intenção incluem pagar sozinho todos os tributos e despesas, fazer reformas e ampliações sem consultar os demais, alugar o imóvel ou parte dele em nome próprio e se apresentar perante vizinhos, condomínio e poder público como único dono.

Algumas situações costumam afastar a usucapião:

1. 01Permissão ou tolerância expressa: se os irmãos combinaram que um deles moraria no imóvel até que a herança fosse resolvida, a posse é de mera tolerância.
2. 02Uso compartilhado: se outros herdeiros frequentavam o imóvel, guardavam pertences, passavam temporadas ou tinham chave.
3. 03Oposição: pedidos formais de venda, de aluguel ou de partilha, especialmente por notificação ou ação judicial, interrompem ou descaracterizam a posse mansa.
4. 04Inventário em andamento: a existência de inventário aberto, com o imóvel arrolado, pode indicar que a posse não era exclusiva.
5. 05Prazo insuficiente contado a partir do momento em que a posse se tornou exclusiva.

Por isso, a contagem do prazo não começa necessariamente na data do falecimento. Começa no momento em que a posse passou a ser exclusiva e com intenção de dono, o que precisa ser identificado e provado.

Se você mora há muitos anos no imóvel da família e quer saber se pode regularizá-lo em seu nome, o escritório pode analisar a história da posse, os documentos e a situação dos demais herdeiros. O atendimento é em Santos ou online, pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato.

Mesmo quando a usucapião é possível, ela nem sempre é o melhor caminho. A comparação ajuda a decidir.

O inventário é o caminho natural quando:

1. 01os herdeiros estão localizáveis e dispostos a participar;
2. 02há acordo sobre a destinação do imóvel, inclusive com a cessão das cotas dos demais ao herdeiro que mora nele;
3. 03há outros bens a partilhar;
4. 04a posse do herdeiro não atende aos requisitos da usucapião.

No inventário, os demais herdeiros podem ceder suas partes ao herdeiro ocupante, gratuitamente ou mediante pagamento, por escritura de cessão de direitos hereditários. Em cartório, o inventário extrajudicial costuma ser rápido quando todos concordam.

A usucapião é o caminho quando:

1. 01os demais herdeiros não são localizados, morreram e deixaram sucessores desconhecidos, ou simplesmente não respondem;
2. 02não há acordo e o herdeiro ocupante tem posse exclusiva longa e bem documentada;
3. 03o inventário seria muito custoso em relação ao valor do imóvel, por exemplo, quando há várias sucessões acumuladas.

Um fator que pesa na escolha é o tributário. No inventário, incide ITCMD sobre a transmissão da herança, e, em São Paulo, a abertura tardia do inventário gera multa. Se os irmãos cederem suas partes ao herdeiro ocupante, a cessão gratuita gera novo ITCMD, e a cessão onerosa pode gerar ITBI.

Na usucapião, por ser forma originária de aquisição, não incide ITBI nem ITCMD sobre a aquisição pelo possuidor. Isso não significa que a usucapião seja sempre mais barata: ela tem custos próprios, como ata notarial, planta, memorial e honorários, e pode ser mais demorada. Mas, em sucessões antigas e com muitos herdeiros, a diferença tributária pode ser relevante.

É importante destacar que a escolha não pode ser feita apenas por razões tributárias. Ela depende de a posse realmente preencher os requisitos da usucapião. Um pedido sem base consistente pode ser negado e gerar custos sem resultado.

A usucapião entre herdeiros pode ser feita em cartório, pela via extrajudicial, quando os demais herdeiros, notificados, não se opõem. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio do notificado no prazo legal é interpretado como concordância. Herdeiros não localizados são notificados por edital.

Se algum herdeiro impugnar o pedido, o caso tende a ir para o Judiciário, onde a prova da posse exclusiva será examinada com mais profundidade, inclusive com testemunhas.

1. 01Casa térrea em São Vicente ou Praia Grande, herdada dos pais nos anos 1990, ocupada por um filho desde então.
2. 02Apartamento em Santos em nome dos avós, com sucessões acumuladas e dezenas de herdeiros espalhados pelo país.
3. 03Imóvel de praia usado por toda a família nas férias, em que a usucapião por um só herdeiro dificilmente se sustenta, porque o uso era compartilhado.
4. 04Imóvel em que o herdeiro ocupante pagou sozinho dívidas de IPTU e condomínio deixadas pelos pais.

Cada uma dessas situações tem chances e caminhos diferentes. O imóvel de veraneio compartilhado, por exemplo, raramente admite usucapião por um herdeiro, enquanto a casa ocupada com exclusividade por décadas pode admitir.

1. 01carnês de IPTU pagos pelo herdeiro ocupante ao longo dos anos;
2. 02contas de consumo em seu nome;
3. 03notas fiscais e contratos de reformas;
4. 04contratos de locação em que ele figure como locador, se houver;
5. 05declarações de vizinhos sobre quem ocupa e cuida do imóvel;
6. 06correspondências e documentos com o endereço;
7. 07ausência de registros de oposição dos demais herdeiros.

Se a usucapião não for possível, o herdeiro que usa sozinho o imóvel comum pode ser cobrado pelos demais. A jurisprudência admite que o condômino que ocupa o bem com exclusividade pague aos outros uma indenização proporcional às suas frações, equivalente a um aluguel, a partir do momento em que é formalmente notificado ou demandado.

Essa cobrança, em regra, não alcança períodos anteriores à oposição dos demais, porque até então se presume que eles toleravam o uso. Por outro lado, o herdeiro ocupante pode pedir que sejam compensadas as despesas que pagou sozinho em benefício de todos, como IPTU, condomínio e reformas necessárias.

Essa possibilidade mostra por que a situação de um imóvel de herança não deve ficar indefinida por tempo demais: a qualquer momento, um dos herdeiros pode iniciar a cobrança ou pedir a venda judicial do imóvel.

Em heranças antigas, é comum que alguns dos herdeiros originais também tenham falecido, deixando cônjuges e filhos. Cada falecimento cria uma nova sucessão, e o número de pessoas com direito sobre o imóvel pode crescer muito.

Na usucapião, todos esses sucessores precisam ser notificados, pessoalmente quando localizados ou por edital quando não. No inventário, todos precisam participar ou ser representados, o que pode tornar o processo inviável na prática quando há dezenas de herdeiros espalhados pelo país.

Essa é uma das situações em que a usucapião pode se mostrar o caminho mais eficiente, desde que a posse exclusiva do herdeiro ocupante esteja bem demonstrada.

Quando o herdeiro que ocupa o imóvel é casado ou vive em união estável, surge outra questão: o imóvel adquirido por usucapião entra na comunhão do casal? A resposta depende do regime de bens e do momento em que se completou o prazo da usucapião.

Na comunhão parcial, bens adquiridos durante o casamento a título oneroso se comunicam, enquanto os recebidos por herança não se comunicam. Na usucapião, a aquisição é originária e decorre da posse exercida, muitas vezes, pelo casal em conjunto. Por isso, a fração que o herdeiro já tinha por herança tende a permanecer particular, enquanto as frações adquiridas por usucapião durante o casamento podem ser discutidas como bem comum.

O cônjuge que morou no imóvel e contribuiu para as despesas e reformas também pode figurar como requerente na usucapião. Essa definição deve ser feita no início do pedido, porque influencia o registro e, no futuro, um eventual divórcio ou inventário.