Apartamento sem escritura em Santos: usucapião, adjudicação ou outro caminho?

As causas costumam se repetir:

1. 01Contrato de gaveta: o apartamento foi vendido por contrato particular, sem escritura pública e sem registro, muitas vezes para fugir de custos de transferência ou porque o imóvel ainda estava financiado.
2. 02Construtora que não outorgou a escritura: o comprador quitou o imóvel diretamente com a construtora, que faliu, encerrou as atividades ou simplesmente nunca providenciou a escritura.
3. 03Cadeia de cessões: o apartamento passou por vários donos informais, e o atual morador não conhece quem consta na matrícula.
4. 04Vendedor falecido: o vendedor morreu antes de assinar a escritura, e os herdeiros não fizeram o inventário ou não querem participar.
5. 05Financiamento antigo não baixado: o imóvel foi quitado, mas a hipoteca ou a alienação fiduciária nunca foi cancelada na matrícula.

Cada situação tem uma solução mais adequada. A primeira tarefa é descobrir, pela certidão da matrícula, quem é o proprietário registral e quais ônus pesam sobre o imóvel.

Antes de qualquer decisão, é preciso obter a certidão atualizada da matrícula do apartamento no Cartório de Registro de Imóveis competente. Ela mostra:

1. 01quem é o proprietário registral;
2. 02se há compromisso de compra e venda registrado;
3. 03se há hipotecas, penhoras ou outros ônus;
4. 04a descrição da unidade e a fração ideal do terreno.

Com a matrícula em mãos, é possível comparar a cadeia de documentos que o morador possui com o que está registrado e identificar onde está a lacuna.

Se quem consta na matrícula está vivo, é localizável e concorda em assinar, o caminho mais simples é a escritura pública de compra e venda, seguida do registro. Quando houve vendas intermediárias informais, a escritura pode ser feita diretamente do proprietário registral para o atual possuidor, com a participação ou anuência dos intermediários.

Esse caminho exige atenção a dois pontos: o recolhimento do ITBI e a possibilidade de que cada transmissão intermediária seja considerada fato gerador do imposto, conforme o entendimento do município. Uma análise prévia permite estruturar a operação de forma segura.

Quando o comprador pagou integralmente o preço e o vendedor, ou seus herdeiros, se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura, cabe a adjudicação compulsória. Ela obriga a transferência do imóvel com base no contrato quitado.

Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, pelo artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, sem necessidade de ação judicial. O procedimento exige:

1. 01instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão, ainda que não registrado;
2. 02prova da quitação do preço;
3. 03ata notarial lavrada pelo tabelião, com a identificação do imóvel e das partes e a prova do pagamento;
4. 04notificação do vendedor ou de seus sucessores para outorgar a escritura;
5. 05certidões dos distribuidores e comprovante de pagamento do ITBI.

A adjudicação é especialmente adequada quando há uma cadeia documental completa, desde o proprietário registral até o atual morador, e prova do pagamento. O Superior Tribunal de Justiça já firmou, na Súmula 239, que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda.

A usucapião é o caminho quando a cadeia de documentos está incompleta, quando não há prova de quitação, quando não se sabe quem é o vendedor original ou quando o proprietário registral desapareceu. Ela não depende de contrato: depende da posse prolongada, exercida como dono.

Para apartamentos, as modalidades mais usadas são:

1. 01Usucapião especial urbana, com 5 anos de posse, para unidade de até 250 metros quadrados usada como moradia, desde que o possuidor não tenha outro imóvel.
2. 02Usucapião ordinária, com 10 anos de posse, quando há justo título, como o contrato de gaveta, e boa-fé.
3. 03Usucapião extraordinária, com 15 anos, ou 10 anos quando usada como moradia, sem necessidade de título.

A soma das posses é admitida. Quem comprou o apartamento há seis anos pode somar o tempo de quem lhe vendeu, se essa pessoa também ocupava como dona.

A usucapião de apartamento costuma ser mais simples do que a de terrenos, porque a unidade já está descrita no registro do condomínio e os confrontantes são, em geral, o próprio condomínio e as unidades vizinhas. Em muitos casos, pode ser feita em cartório, pela via extrajudicial.

Se você mora em um apartamento sem escritura em Santos, o escritório pode analisar a matrícula e os seus documentos e indicar se o caminho é a escritura, a adjudicação ou a usucapião. Fale pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato, com atendimento no Gonzaga ou online.

As duas soluções levam à propriedade registrada, mas partem de bases diferentes:

1. 01A adjudicação compulsória se apoia no contrato e na prova do pagamento. É indicada quando a cadeia de documentos está íntegra. Exige o recolhimento de ITBI, porque é uma transmissão derivada.
2. 02A usucapião se apoia no tempo de posse. É indicada quando faltam documentos, quando não há prova de quitação ou quando a cadeia de transmissões foi interrompida. Não gera ITBI, porque é aquisição originária.

Em alguns casos, as duas são possíveis, e a escolha leva em conta custo, prazo e risco. Em outros, apenas uma é viável. Uma diferença relevante: na usucapião, ônus anteriores registrados em nome do antigo dono podem ter tratamento diferente do que na adjudicação, o que pode ser decisivo quando há penhoras ou hipotecas antigas na matrícula.

Um risco frequente de apartamentos sem escritura é a penhora por dívidas de quem consta na matrícula. Como o imóvel ainda está formalmente em nome do antigo proprietário, credores dele podem pedir a penhora.

Nesses casos, o possuidor pode se defender por meio de embargos de terceiro, demonstrando que adquiriu o imóvel antes da dívida ou da penhora. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça admite os embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda não registrado.

A defesa, porém, é mais difícil e incerta do que a prevenção. Regularizar o imóvel antes que surja uma penhora é sempre a solução mais segura.

Para quem mora em apartamento sem escritura, os pagamentos de condomínio e IPTU são, ao mesmo tempo, obrigações e provas.

São obrigações porque a dívida de condomínio acompanha o imóvel. O condomínio pode cobrar tanto do proprietário registral quanto do possuidor, conforme o caso concreto, e o próprio apartamento pode ser penhorado por dívida condominial.

São provas porque os comprovantes de pagamento ao longo dos anos demonstram que o morador age como dono. Por isso, é importante guardar boletos, recibos e declarações de quitação emitidas pela administradora.

Quando o morador de um apartamento sem escritura falece, os herdeiros herdam os direitos de posse e os direitos contratuais, não a propriedade registrada. Isso complica o inventário, porque o bem não pode ser partilhado como imóvel registrado.

Os herdeiros podem incluir no inventário os direitos sobre o imóvel e, depois, buscar a regularização. Ou podem regularizar antes, por meio de usucapião em nome do espólio ou dos herdeiros, somando a posse do falecido. A escolha depende do estágio do inventário e da documentação.

1. 01certidão atualizada da matrícula do apartamento;
2. 02contratos, cessões, procurações e recibos de toda a cadeia de compra;
3. 03comprovantes de pagamento do preço;
4. 04carnês de IPTU e boletos de condomínio pagos;
5. 05contas de consumo e correspondências no endereço;
6. 06declaração da administradora sobre a titularidade da unidade no cadastro do condomínio;
7. 07documentos pessoais do possuidor e certidão de casamento, se houver.

Outra situação comum em prédios antigos de Santos é a hipoteca de um financiamento quitado décadas atrás que nunca foi cancelada na matrícula. Isso acontece muito com contratos do antigo Sistema Financeiro da Habitação, de bancos que foram incorporados, liquidados ou extintos.

Nesse caso, o caminho costuma ser obter do credor, ou de quem o sucedeu, o termo de quitação para cancelar a hipoteca. Quando o credor não existe mais ou não fornece o documento, é possível pedir o cancelamento judicial, demonstrando a quitação ou a prescrição da dívida. Para contratos com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais, a quitação do saldo residual também precisa ser verificada.

Resolver a hipoteca antes da venda ou do financiamento evita que o negócio seja travado na análise do banco do comprador.

De forma geral:

1. 01A escritura direta é o caminho mais rápido, mas depende da colaboração do proprietário registral e exige o recolhimento do ITBI.
2. 02A adjudicação compulsória extrajudicial costuma levar alguns meses, conforme a notificação do vendedor e as exigências do registrador, e também exige ITBI.
3. 03A usucapião extrajudicial costuma levar de seis meses a um ano e meio, sem ITBI, mas com custos de ata notarial e, quando necessário, de planta e memorial.
4. 04As versões judiciais de adjudicação e usucapião tendem a ser mais demoradas, sobretudo quando há citação por edital ou perícia.

Uma comparação concreta, com base na documentação e no valor do imóvel, permite escolher o caminho com melhor relação entre custo, prazo e segurança.

Quem tenta vender um apartamento sem escritura em Santos costuma enfrentar duas dificuldades. A primeira é o preço: compradores informados oferecem menos por um imóvel que exigirá regularização. A segunda é o financiamento: bancos não financiam imóveis cuja propriedade não está registrada em nome do vendedor, o que reduz drasticamente o número de interessados.

Por isso, regularizar antes de anunciar costuma ser a melhor estratégia. Quando a venda é urgente, é possível estruturar a cessão de direitos com cláusulas que definam quem conduzirá a regularização, quem arcará com os custos e o que acontece se ela não for concluída, mas esse arranjo sempre transfere riscos ao comprador e deve ser feito com cuidado.