Desapropriação pelo túnel Santos-Guarujá: direitos de proprietários, inquilinos e comerciantes

A Constituição Federal, no artigo 5º, inciso XXIV, permite que o poder público desaproprie um imóvel por utilidade pública, mas exige indenização justa, prévia e em dinheiro. Essas três palavras orientam todo o procedimento:

1. 01Justa: deve recompor integralmente o patrimônio do expropriado, considerando o valor de mercado do imóvel, as benfeitorias e os prejuízos diretamente causados pela perda.
2. 02Prévia: deve ser paga antes da transferência definitiva da propriedade.
3. 03Em dinheiro: não pode ser substituída por títulos ou compensações impostas.

A lei que regula o procedimento é o Decreto-Lei 3.365/1941, a chamada Lei Geral das Desapropriações, com as alterações posteriores.

A desapropriação começa com a declaração de utilidade pública, normalmente por decreto do governador, que identifica as áreas necessárias à obra. A partir da publicação, o poder público, ou quem recebeu dele essa atribuição, pode:

1. 01entrar nos imóveis para vistorias, medições e avaliações, com aviso prévio;
2. 02propor acordo aos proprietários;
3. 03ajuizar a ação de desapropriação, se não houver acordo.

O decreto tem prazo de validade. Se a desapropriação não for efetivada, por acordo ou por ação judicial, em até cinco anos, ele caduca, conforme o artigo 10 do Decreto-Lei 3.365/1941.

O decreto não transfere a propriedade. O dono continua sendo dono até o pagamento e a conclusão do procedimento. Mas há um efeito importante: benfeitorias feitas depois da declaração têm tratamento diferente. As necessárias são sempre indenizadas; as úteis, só se autorizadas pelo expropriante; as voluptuárias, em regra, não são indenizadas.

Em obras concedidas, como o túnel, a lei permite que a desapropriação seja promovida pelo poder concedente ou pela concessionária, conforme o contrato de concessão, nos termos do artigo 3º do Decreto-Lei 3.365/1941. Na prática, o proprietário pode ser procurado por representantes do Estado, da concessionária ou de empresas contratadas para cadastro e avaliação.

É importante identificar quem está fazendo a proposta e em nome de quem, guardar todos os documentos recebidos e não assinar nada no primeiro contato.

Antes da ação judicial, o expropriante costuma apresentar uma proposta de indenização com base em laudo de avaliação próprio. Desde a Lei 13.867/2019, o Decreto-Lei 3.365/1941 prevê que a notificação ao proprietário traga a oferta de indenização, o prazo de 15 dias para aceitar ou recusar e a possibilidade de mediação ou arbitragem.

Nesse momento, o proprietário tem três caminhos:

1. 01aceitar a proposta, assinando acordo e escritura;
2. 02negociar, apresentando laudo próprio e argumentos técnicos;
3. 03recusar, deixando que o valor seja definido pelo Judiciário.

Aceitar rápido pode parecer a opção mais simples, mas o valor do acordo é definitivo. Antes de assinar, é recomendável que o imóvel seja avaliado de forma independente, especialmente quando a proposta não detalha critérios, comparativos de mercado ou o valor das construções.

Se você recebeu notificação, visita de cadastro ou proposta relacionada ao túnel Santos-Guarujá, o escritório pode analisar o laudo, verificar o que ficou de fora e orientar a negociação antes de qualquer assinatura. O atendimento é no Gonzaga, em Santos, ou online, pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato.

Sem acordo, o expropriante propõe a ação de desapropriação. Para não atrasar a obra, ele pode pedir a imissão provisória na posse, ou seja, a autorização para ocupar o imóvel antes do fim do processo. Para isso, precisa alegar urgência e depositar em juízo o valor da indenização, apurado conforme os critérios legais.

Feito o depósito e deferida a imissão, o proprietário pode ter que deixar o imóvel mesmo discordando do valor. Em compensação, a lei garante:

1. 01o levantamento de até 80% do valor depositado, mediante prova de propriedade e de quitação de tributos, e publicação de editais para conhecimento de terceiros, conforme o artigo 33 do Decreto-Lei 3.365/1941;
2. 02a continuidade da discussão sobre o valor justo, com perícia judicial;
3. 03juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado disponível e o valor final fixado.

O levantamento parcial não significa concordância com o valor. O proprietário pode sacar o que a lei permite e continuar discutindo a diferença.

Na ação de desapropriação, a defesa do proprietário se concentra, em regra, em dois temas: vícios do processo e o preço, conforme o artigo 20 do Decreto-Lei 3.365/1941. A utilidade pública da obra, em si, não é discutida nesse processo, salvo em ação própria e em hipóteses excepcionais, como desvio de finalidade.

Na prática, a disputa principal é o valor. O juiz nomeia perito, que avalia o imóvel, e as partes podem indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos. O laudo pericial costuma ser decisivo, e por isso a participação técnica do proprietário, com assistente e argumentos de mercado, faz diferença.

A indenização justa não se limita ao preço do terreno. Conforme o caso, podem ser incluídos:

1. 01valor de mercado do terreno e das construções, com base em comparativos atuais da região;
2. 02benfeitorias existentes antes do decreto;
3. 03desvalorização da área remanescente, quando a desapropriação é parcial;
4. 04lucros cessantes e fundo de comércio, quando há atividade econômica no imóvel;
5. 05despesas de mudança e outros danos diretamente causados pela desapropriação;
6. 06correção monetária, juros compensatórios e juros moratórios, nos termos da lei e da jurisprudência;
7. 07honorários advocatícios, fixados entre 0,5% e 5% da diferença entre a oferta e o valor final.

Também é importante saber que a indenização por desapropriação não sofre incidência de imposto de renda sobre eventual ganho, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo.

Quando a obra atinge apenas parte do imóvel, o restante pode perder valor ou ficar inaproveitável, por exemplo, um terreno que fica sem acesso ou uma loja que perde a frente. Nesses casos, o proprietário pode pedir:

1. 01a indenização pela desvalorização da área remanescente;
2. 02o direito de extensão, para que o expropriante desaproprie também a parte que ficou inútil ou de difícil aproveitamento.

Esse pedido deve ser feito no momento adequado do procedimento, por isso convém avaliá-lo desde a proposta inicial.

Quem aluga o imóvel desapropriado não é parte na ação de desapropriação, que é dirigida ao proprietário. Mas o inquilino não fica sem proteção.

1. 01O locatário residencial pode buscar ressarcimento de prejuízos diretamente causados pela perda antecipada da moradia, como despesas de mudança, conforme o caso.
2. 02O comerciante locatário tem direito de pleitear, em ação própria contra o expropriante, a indenização pelo fundo de comércio, que inclui a clientela, o ponto e o investimento na instalação. A jurisprudência reconhece esse direito de forma consolidada.

No Macuco, região de oficinas, comércios ligados ao porto e pequenos negócios, esse ponto é especialmente relevante. Um ponto comercial consolidado há décadas tem valor econômico próprio, que não se confunde com o valor do imóvel e que não está incluído na indenização paga ao proprietário.

Muitos imóveis nas áreas de acesso podem estar sem escritura regular, com contratos de gaveta, heranças não inventariadas ou ocupações antigas. Isso não elimina o direito à indenização, mas muda a forma de recebê-la.

1. 01O possuidor com posse qualificada pode ter direito à indenização pelas construções e benfeitorias e, conforme o caso, pelo valor da posse.
2. 02O valor depositado pode ficar retido até que se resolva quem é o verdadeiro titular, quando houver dúvida sobre a propriedade.
3. 03Famílias em situação de vulnerabilidade podem ter direito a programas de reassentamento e auxílio-aluguel, conforme as políticas adotadas para a obra.

Por isso, quem mora há anos em um imóvel sem escritura nas áreas do traçado deve organizar desde já a prova da posse: contas, IPTU, contratos, recibos e documentos com o endereço.

Parte das áreas próximas ao canal do estuário pode estar em terreno de marinha ou acrescido de marinha, de propriedade da União. Nesses casos, o particular costuma ter o domínio útil, no regime de aforamento, ou uma inscrição de ocupação.

A forma de indenizar varia: o foreiro tem direito à indenização correspondente ao domínio útil e às benfeitorias, enquanto o ocupante tem uma situação mais frágil, normalmente limitada às benfeitorias. A verificação do regime do imóvel perante a Secretaria do Patrimônio da União é parte essencial da análise.

1. 01Não assine termos de acordo, recibos ou autorizações de demolição sem análise prévia.
2. 02Peça cópia do laudo de avaliação que fundamentou a proposta.
3. 03Registre o estado do imóvel com fotos e vídeos datados, antes de vistorias e de qualquer obra.
4. 04Reúna escritura, matrícula atualizada, IPTU, plantas, notas de reformas e, no caso de comércio, documentos contábeis que comprovem o faturamento.
5. 05Guarde todas as notificações e anote nomes e contatos de quem fez as visitas.
6. 06Fique atento aos prazos: a resposta à oferta administrativa tem prazo curto.

Quem tem imóvel atingido deve acompanhar, desde já, a publicação de decretos de utilidade pública no Diário Oficial do Estado e as comunicações do poder concedente e da concessionária. A partir da notificação com a oferta, o prazo para responder é curto, e a falta de resposta é tratada como recusa, levando o caso ao Judiciário.

Na fase judicial, os prazos de contestação, de indicação de assistente técnico e de manifestação sobre o laudo pericial também são decisivos. Perder a oportunidade de impugnar o laudo pode consolidar um valor inferior ao de mercado.