Revisão de financiamento imobiliário em Santos: o que pode ser revisto

Os financiamentos imobiliários no Brasil se dividem, em linhas gerais, em dois sistemas:

1. 01Sistema Financeiro da Habitação (SFH): destinado à aquisição de imóveis residenciais dentro de um limite de valor fixado pelo Conselho Monetário Nacional. Tem regras específicas, como teto de juros, possibilidade de uso do FGTS e seguros obrigatórios.
2. 02Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): para imóveis acima do limite do SFH ou operações que não se enquadram nele, com maior liberdade de pactuação entre as partes.

Saber em qual sistema o contrato se enquadra é o primeiro passo para qualquer análise, porque as regras aplicáveis mudam.

A maioria dos financiamentos atuais é feita com alienação fiduciária em garantia, regulada pela Lei 9.514/1997, com as alterações da Lei 14.711/2023, o chamado Marco Legal das Garantias. O imóvel fica registrado em nome do comprador, mas com a propriedade fiduciária do banco até a quitação.

Se o comprador deixa de pagar, o banco pode, sem processo judicial, intimá-lo pelo Cartório de Registro de Imóveis para quitar as parcelas em atraso. Se ele não pagar no prazo, a propriedade é consolidada em nome do banco, e o imóvel vai a leilão.

Esse procedimento é rápido e extrajudicial. Por isso, qualquer estratégia de revisão precisa considerar o risco de inadimplemento.

Uma das reclamações mais comuns é a de que, depois de anos pagando, o saldo devedor quase não caiu ou até aumentou. Isso costuma ter explicações técnicas:

1. 01Sistema de amortização: na Tabela Price, as primeiras parcelas são compostas majoritariamente por juros, e a amortização do principal é pequena no início. No Sistema de Amortização Constante (SAC), a amortização é igual em todas as parcelas, e o saldo cai mais rapidamente desde o começo.
2. 02Correção monetária: contratos corrigidos pela TR, pelo IPCA ou por outro índice têm o saldo devedor atualizado periodicamente. Em períodos de inflação alta, a correção pode superar a amortização.
3. 03Atrasos e encargos: parcelas pagas com atraso geram juros de mora e multas que podem ser incorporados ao saldo.

Nem sempre o saldo alto indica ilegalidade. Mas uma análise técnica, com a planilha de evolução do financiamento, permite verificar se a amortização está sendo feita conforme o contrato e se não há encargos indevidos.

Alguns pontos já foram objeto de definição pelo Superior Tribunal de Justiça:

1. 01Tabela Price: a discussão sobre se a Tabela Price gera capitalização de juros foi considerada questão de fato, que depende de prova técnica em cada caso, conforme o Tema 572. Não há ilegalidade presumida.
2. 02Taxa Referencial: a TR é admitida como índice de correção nos contratos do SFH celebrados após a Lei 8.177/1991, quando pactuada, conforme a Súmula 454.
3. 03Seguro habitacional: nos contratos do SFH, o mutuário não pode ser compelido a contratar o seguro com a instituição financeira ou com seguradora por ela indicada, conforme a Súmula 473. A imposição pode gerar restituição.
4. 04Juros remuneratórios: no SFH, há limites legais; no SFI, a análise segue o critério da discrepância substancial em relação à média de mercado do Banco Central.
5. 05Tarifas: cobranças sem previsão contratual ou sem serviço efetivamente prestado podem ser questionadas.

Os financiamentos imobiliários costumam incluir dois seguros: o MIP, de morte e invalidez permanente, que quita o saldo em caso de morte ou invalidez do mutuário, e o DFI, de danos físicos ao imóvel. No SFH, esses seguros são obrigatórios, mas a escolha da seguradora deve ser livre.

Na prática, muitos consumidores não sabem que podem contratar o seguro com outra seguradora, desde que a apólice atenda às coberturas exigidas. Os valores podem variar bastante, especialmente para mutuários mais velhos, porque o MIP é calculado conforme a idade. Trocar a seguradora pode reduzir o valor da parcela.

Também é importante saber que, em caso de morte ou invalidez do mutuário, a família deve acionar o seguro MIP. Muitas famílias continuam pagando as parcelas depois do falecimento do titular sem saber que o saldo poderia ter sido quitado pela seguradora, total ou proporcionalmente à participação do falecido na renda.

Se você tem dúvidas sobre o saldo devedor, os seguros ou a evolução do seu financiamento imobiliário, o escritório pode analisar o contrato e a planilha do banco. O atendimento é em Santos ou online, pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato.

Perda de emprego, separação, doença ou redução de renda podem tornar a parcela insustentável. Antes de atrasar, vale conhecer as alternativas:

1. 01Renegociação com o banco: muitas instituições oferecem incorporação de parcelas atrasadas ao saldo, alongamento do prazo ou pausa temporária nos pagamentos.
2. 02Uso do FGTS: no SFH, o FGTS pode ser utilizado para amortizar o saldo devedor, reduzir o valor das parcelas ou pagar parte das prestações, conforme as regras do fundo.
3. 03Portabilidade: a transferência do financiamento para outra instituição com taxa menor é um direito do consumidor e pode reduzir a parcela.
4. 04Troca de seguradora: como visto, pode reduzir o custo mensal.
5. 05Venda do imóvel com quitação: quando nenhuma alternativa resolve, vender o imóvel antes do leilão costuma preservar mais patrimônio do que deixar a dívida avançar.

O momento de buscar essas soluções é antes do atraso, ou logo nas primeiras parcelas em aberto, quando a negociação é mais fácil.

Quando o mutuário recebe a intimação do Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora, há um prazo curto para pagar as parcelas em atraso com os encargos. Pagando nesse prazo, o contrato segue normalmente.

Se o prazo passar, a propriedade é consolidada em nome do banco, e o imóvel vai a leilão. Mesmo nessa fase, a Lei 9.514/1997, com as alterações recentes, garante ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida e das despesas, até a data do segundo leilão.

Também é possível questionar irregularidades no procedimento, como falhas na intimação, ausência de comunicação das datas dos leilões e venda por valor inferior ao permitido. Esses vícios podem levar à anulação da consolidação ou do leilão, mas exigem atuação rápida.

Uma dúvida frequente é se o mutuário recebe de volta o que pagou caso perca o imóvel. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1095, que nos contratos com alienação fiduciária registrada se aplica a Lei 9.514/1997, e não as regras de restituição do Código de Defesa do Consumidor.

Pela Lei 9.514/1997, se o imóvel for vendido no leilão por valor superior à dívida e às despesas, a diferença deve ser entregue ao devedor. Se não houver lance suficiente, as regras atuais preveem a extinção da dívida em determinadas hipóteses e a cobrança do saldo em outras, conforme o tipo de financiamento. Por isso, o resultado do leilão deve ser acompanhado de perto.

A ação revisional de financiamento imobiliário pode ser útil quando há cláusulas abusivas, seguros impostos ou erros de cálculo. Mas ela tem os mesmos riscos de qualquer revisão bancária: a simples propositura não suspende a mora, conforme a Súmula 380 do Superior Tribunal de Justiça. Quem para de pagar fica sujeito à intimação e à consolidação da propriedade.

Por isso, a revisão deve ser acompanhada do pagamento das parcelas ou do depósito judicial do valor incontroverso, conforme a estratégia definida com o advogado. Pedidos de suspensão do leilão dependem da demonstração de ilegalidade concreta, e não apenas da existência da ação.

1. 01contrato de financiamento completo;
2. 02planilha de evolução do financiamento, que pode ser solicitada ao banco;
3. 03extratos de pagamento das parcelas;
4. 04apólices ou informações sobre os seguros MIP e DFI;
5. 05certidão atualizada da matrícula do imóvel;
6. 06intimações recebidas do cartório ou do banco, se houver.

Em Santos, onde há muitos lançamentos residenciais, é comum que o financiamento comece ainda durante a construção. Nessa fase, o comprador paga ao banco os chamados juros de obra, ou encargos da fase de construção, que não amortizam o saldo devedor. A amortização só começa depois da conclusão da obra e da entrega do imóvel.

Quando a construtora atrasa a entrega além do prazo contratual, incluindo a eventual tolerância prevista, o comprador continua pagando os juros de obra por mais tempo, sem culpa sua. A jurisprudência tem admitido, em diversos casos, que esse custo adicional seja ressarcido pela construtora responsável pelo atraso, além de outras indenizações previstas em contrato ou em lei.

Por isso, quem comprou na planta e enfrenta atraso deve guardar os comprovantes dos encargos pagos ao banco durante todo o período.

Outra situação comum é o divórcio de um casal que financiou o imóvel em conjunto. A partilha pode atribuir o imóvel a um dos ex-cônjuges, mas o contrato com o banco não muda automaticamente. Os dois continuam devedores até que a instituição aceite a substituição do devedor, o que depende de nova análise de crédito.

Se o ex-cônjuge que ficou com o imóvel deixar de pagar, o outro pode ser cobrado e ter o nome negativado. Por isso, o acordo de divórcio deve prever prazos e consequências para a transferência do financiamento, e a análise bancária deve ser feita junto com a partilha.