Financiamento imobiliário atrasado: como evitar o leilão do imóvel

Na alienação fiduciária, o comprador transfere ao banco a propriedade resolúvel do imóvel como garantia do financiamento, ficando com a posse direta, ou seja, mora no imóvel e paga as parcelas. Quitado o contrato, a propriedade volta integralmente ao comprador. É o modelo usado na grande maioria dos financiamentos imobiliários atuais, inclusive no Sistema Financeiro da Habitação e em créditos com garantia de imóvel, conhecidos como home equity.

A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, alterou vários pontos do procedimento, como os prazos e os valores mínimos dos leilões. Contratos e procedimentos devem ser analisados considerando a lei vigente em cada fase.

Vencida e não paga a dívida, e decorrido o prazo de carência previsto no contrato, o banco pede ao oficial do registro de imóveis que intime o devedor a pagar, em 15 dias, as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, com juros, encargos, tributos, condomínio e despesas de cobrança (Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º). A intimação é pessoal, feita pelo cartório, e a lei prevê regras para quando o devedor não é encontrado.

Pago o valor nesse prazo, chamado de purgação da mora, o contrato continua normalmente. Essa é a oportunidade mais simples de manter o imóvel. Mesmo antes da intimação, procurar o banco para renegociar ou incorporar as parcelas em atraso ao saldo devedor costuma ser mais barato do que enfrentar o procedimento.

Sem pagamento no prazo, o cartório averba a consolidação da propriedade em nome do banco, depois que este recolhe o ITBI (art. 26, § 7º). A partir daí, o devedor não pode mais simplesmente pagar as parcelas atrasadas para retomar o contrato. Resta, porém, o direito de preferência: até a data do segundo leilão, o devedor pode adquirir o imóvel pagando o valor da dívida somado às despesas, aos encargos, aos tributos e às despesas do procedimento (art. 27, § 2º-B).

1. 01Prazo: o banco deve promover o leilão em até 60 dias, contados do registro da consolidação (art. 27).
2. 02Primeiro leilão: só é aceito lance igual ou superior ao valor do imóvel, conforme definido no contrato, observado o valor de referência usado para o ITBI.
3. 03Segundo leilão: realizado nos 15 dias seguintes, aceita o maior lance que cubra a dívida, as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as contribuições condominiais.
4. 04Lance menor: se nenhum lance atingir esse valor, o banco pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação do imóvel. Valores abaixo disso são considerados preço vil.
5. 05Saldo: se a venda superar a dívida e as despesas, o banco deve entregar a diferença ao devedor em até 5 dias.

O devedor deve ser comunicado das datas, horários e locais dos leilões (art. 27, § 2º-A). A falta dessa comunicação é um dos fundamentos mais usados para anular leilões na Justiça.

1. 01Intimação para purgar a mora feita de forma irregular ou em endereço errado.
2. 02Valor cobrado na intimação com encargos indevidos ou parcelas já pagas.
3. 03Ausência de comunicação das datas dos leilões ao devedor.
4. 04Venda por preço vil ou abaixo dos parâmetros legais.
5. 05Desrespeito ao direito de preferência.
6. 06Ausência de prestação de contas e de devolução do saldo após a venda.
7. 07Cobranças abusivas no contrato, como juros e seguros fora dos parâmetros.

Quando há fundamento consistente e urgência, é possível pedir ao juiz a suspensão do leilão por decisão liminar. A ação, sozinha, não impede o procedimento, e o pedido urgente depende da demonstração de irregularidade e de risco. Muitas vezes, a proposta de depósito do valor incontroverso reforça o pedido.

O arrematante ou o banco pode pedir a reintegração na posse, com prazo de desocupação de 60 dias concedido por liminar (Lei 9.514/1997, art. 30). Enquanto o antigo devedor permanecer no imóvel após a consolidação, pode ser cobrada taxa de ocupação, prevista em lei (art. 37-A). As regras sobre a responsabilidade por eventual saldo da dívida após os leilões foram alteradas pelo Marco Legal das Garantias e dependem do tipo de operação e da data do contrato, o que exige análise específica.

1. 01Renegociar com o banco antes da intimação, incorporando as parcelas em atraso ao saldo.
2. 02Usar o FGTS, nas condições permitidas pelas regras do fundo, para amortizar o saldo ou pagar parte das prestações.
3. 03Fazer a portabilidade do financiamento para outra instituição com condições melhores, quando ainda há crédito disponível.
4. 04Acionar o seguro habitacional obrigatório em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, que pode quitar total ou parcialmente a dívida.
5. 05Vender o imóvel antes da consolidação, quitando o financiamento e preservando o saldo.
6. 06Discutir judicialmente cobranças indevidas, com depósito do valor que se entende devido.

Vale lembrar que os financiamentos imobiliários e os créditos com garantia real ficam fora da repactuação por superendividamento (CDC, art. 104-A, § 1º). As demais dívidas podem ser reorganizadas, o que libera renda para manter o financiamento em dia. O artigo sobre superendividamento explica esse caminho.

Situação hipotética: uma família com financiamento de apartamento atrasou quatro parcelas após a perda de emprego de um dos cônjuges. Antes da intimação do cartório, procura o banco e consegue incorporar as parcelas ao saldo devedor, com aumento do prazo. Em outro cenário, a intimação já foi recebida: o valor indicado inclui seguro e despesas cobrados em duplicidade. Com orientação, a família contesta o cálculo e deposita o valor efetivamente devido dentro dos 15 dias. Os exemplos são ilustrativos e o resultado depende de cada contrato e da postura do banco.

Diferentemente da hipoteca, que exige processo judicial para a venda do imóvel, a alienação fiduciária permite que o banco retome o bem por um procedimento conduzido pelo cartório de registro de imóveis, com prazos curtos e sem a análise prévia de um juiz. A lógica do sistema é dar segurança ao crédito, o que ajuda a reduzir os juros do financiamento imobiliário. Para o devedor, porém, isso significa que o tempo entre o atraso e a perda do imóvel pode ser de poucos meses.

Por isso, a recomendação mais importante é agir antes da intimação do cartório. Nessa fase, o banco ainda tem interesse em manter o contrato e, em geral, oferece alternativas de renegociação que deixam de existir depois da consolidação.

1. 01Parcelas pagas com atraso recorrente ou com uso do cheque especial.
2. 02Duas ou mais parcelas em aberto.
3. 03Contato de cobrança do banco ou de empresa terceirizada.
4. 04Aviso de envio do contrato para cobrança extrajudicial.
5. 05Correspondência do cartório de registro de imóveis.
6. 06Condomínio e IPTU também atrasados, que podem ser incluídos na conta.

1. 01Contrato de financiamento e eventuais aditivos.
2. 02Extrato do financiamento com o saldo devedor e as parcelas pagas.
3. 03Intimação do cartório, se já recebida.
4. 04Editais e comunicações sobre os leilões.
5. 05Comprovantes de pagamento recentes.
6. 06Matrícula atualizada do imóvel.

1. 01Qual é o prazo de carência previsto no meu contrato?
2. 02Quais opções de renegociação estão disponíveis, como incorporação das parcelas ao saldo ou pausa temporária?
3. 03Posso usar o FGTS para amortizar ou pagar parte das prestações?
4. 04Qual é o saldo devedor atual e quanto seria necessário para quitar?
5. 05O seguro habitacional cobre a minha situação, como invalidez ou morte de um dos mutuários?

Registrar essas perguntas por escrito e guardar as respostas é importante, porque as condições oferecidas antes da intimação costumam ser melhores do que as disponíveis depois.

Quando o imóvel financiado está alugado ou ocupado por familiares, a consolidação e o leilão também os afetam. O arrematante pode pedir a desocupação, e contratos de locação firmados sem a concordância do banco, em regra, não o vinculam. Por isso, quem aluga um imóvel financiado deve manter as parcelas em dia e, em caso de dificuldade, informar-se sobre as consequências para o inquilino. Familiares que moram no imóvel devem ser incluídos no planejamento, porque a desocupação pode ser determinada em prazo curto depois do leilão.

O escritório analisa contratos de financiamento imobiliário, intimações de cartório, editais e procedimentos de leilão, propõe renegociações e conduz pedidos judiciais de suspensão e anulação quando há irregularidade, com atendimento presencial em Santos e online para todo o Brasil. Em questões de compra, venda e regularização, a Central de Direito Imobiliário também pode ajudar.

Se as parcelas estão atrasando ou você recebeu intimação do cartório, não espere o prazo terminar. Separe o contrato, os boletos e a intimação e fale com o escritório pelo WhatsApp ou pelo formulário da Central de Direito Bancário.